認知功能輕微退化的老人，是不肖業者眼中的「最佳肥羊」

一本漫畫，揭開日本不動產業最黑暗的一面

日本不動產業界流傳一句話：「真話千中只有三句。」這句話出自漫畫《正直不動產》第 23 集第 179 話，改編自真實業界現象，由小學館出版，編劇夏原武、水野光博，作畫大谷アキラ共同創作。2026 年 5 月 8 日最新話上線，這一集的主題讓人不安：不肖業者如何鎖定「輕度認知障礙的高齡者」，系統性地榨取資產。

主角設定本身就是一面鏡子

故事主角永瀬財地，35 歲，是登坂不動産的頂尖業務。他過去的業績來自一個原則：只告訴客戶「對成交有利的資訊」，必要時說謊也無所謂。直到某次地鎮祭上打破石碑，從此再也說不出謊話，被迫在一個充斥話術的行業裡「正直營業」。

這個設定的諷刺在於：一個正直的業務員，反而在這個行業裡寸步難行。漫畫透過永瀬的視角，把業界的各種手法逐集拆解，包括建築條件付土地的陷阱、任意売却的話術、三為業者的操作手法，還有這一集的重點：以輕度認知障礙老人為目標的詐騙式銷售。

「最佳肥羊」四個字，有多重

本集標題出現「絶好のカモだ」，直譯就是「最佳肥羊」。針對的對象是認知功能輕微退化但尚未達到失智診斷標準的高齡者，這個族群在法律保護上存在灰色地帶：他們具備簽約能力，但判斷力已經出現缺口，容易受到複雜話術誤導，事後也難以主張契約無效。

這正是不肖業者挑選這個族群下手的原因。他們不是隨機行騙，而是有意識地篩選目標、設計話術流程，利用高齡者對「不動產保值」的既有信任，以及對複雜契約條款的理解落差，完成交易。

這不只是漫畫情節

《正直不動產》的原著一貫以真實業界案例為素材。日本消費者廳與各地消費生活中心的統計顯示，高齡者不動產糾紛近年持續增加，類型包括：被以遠高於市價的價格買入物件、被誘導進行無必要的建物改修、被勸說以不動產信託名義移轉資產等。輕度認知障礙族群因為維權難度更高，成為糾紛處理上的長期盲區。

日本政府雖然自 2022 年起強化了「成年後見制度」的適用推廣，但申請流程複雜、家屬意識不足，大量高齡者在取得法律保護之前，資產已經遭到轉移。

台灣投資人的相關性在哪裡

對在日本持有不動產的台灣人而言，這個議題有兩個面向值得正視。第一，如果你在日本有高齡的共有人或繼承關係人，不動產處分流程中的「同意確認」環節，存在被有心人士利用的風險，尤其是海外所有人難以即時介入的情況下。第二，從買方角度看，日本中古市場中確實存在部分物件來自高齡屋主被壓低價格出售的情況，價格異常便宜不代表沒有後續法律風險，契約效力在成年後見制度框架下是可以被爭議的。

《正直不動產》從第一集到第 23 集，一直在做同一件事：把不動產業界「大家知道但不說」的潛規則，用漫畫的方式讓普通人看懂。這一集的主題，放在日本人口結構快速老化的背景下，只會越來越現實。

東京媽媽日本不動產觀察

從宅建士的角度看，這集漫畫點出的灰色地帶在實務上確實存在：輕度認知障礙的屋主在法律上具備行為能力，契約簽署有效，但如果事後家屬發現有問題，要透過法院主張撤銷契約，舉證難度極高。日本民法第 3 條之 2 規定，意思能力不足時契約無效，但「輕度」是否構成意思能力欠缺，法院認定標準嚴格，幾乎需要醫療鑑定配合。

台灣投資人在日本購買中古物件時，如果賣方是高齡者且由第三方代理出售（非子女、非法定代理人），這個環節值得多問一句：賣方是否已設定任意後見或法定後見？沒有保護措施的高齡屋主獨自賣房，在某些情況下確實存在後續糾紛風險。不肖業者的手法，我們整理過 7 個紅旗清單，其中一條就是業者刻意繞過家屬直接接觸屋主，這一集漫畫的現實版就是這樣運作的。

參考資料來源：｢絶好のカモだ｣ "軽度認知障害の高齢者"を食い物にする《悪徳不動産屋》の手口 漫画｢正直不動産｣（第23集 第179話） - 東洋経済オンライン