IG、YouTube 上的日本不動產廣告，有一半連租金都不標？首次實態調查揭開 SNS 廣告亂象

「採光超好」「超值性價比」背後，可能根本沒有依據

如果你曾在 Instagram 或 YouTube 滑到過「格安賃貸」「#希少物件」「#日当たり抜群」這類貼文，想點進去了解卻發現資訊模糊、租金欄位空白，那你遇到的很可能不只是「廣告做得不好」，而是違規廣告。

2026 年 5 月，日本住宅記者山本久美子在《東洋經濟》發表了一份針對 SNS 不動產廣告所做的首次實態調查報告。結論相當直接：SNS 上的不動產廣告，目前幾乎是一個「法外地帶」。

不動產廣告有規可循，SNS 卻長期游離在外

日本的不動產廣告受到多層規範約束。賣方、出租方或仲介業者在網路上刊登物件資訊時，必須遵守《不動産の表示に関する公正競争規約》（簡稱「表示規約」）等相關規定，禁止使用誇大不實或無根據的表現。這套規範的目的是保護消費者，確保買家或租客做決策時看到的資訊是真實的。

過去，這套規範主要針對傳統媒體廣告與不動產入口網站。SNS 的崛起讓廣告形式大幅變化，但對應的監管與業界自律卻沒有跟上。這次調查是日本首次針對 SNS 平台上的不動產廣告進行系統性的實態調查，結果揭露了幾個具體問題。

三個主要問題：責任不清、租金不標、用語浮誇

根據調查報告的索引結構，這次實態調查主要發現三類違規狀況：

• 責任主體不明確：廣告貼文中，發布者是屋主、房仲還是其他中間人，往往無從判斷。這直接違反規約要求廣告必須清楚標示廣告主體的規定。
• 租金標示不足：調查發現，標示租金的廣告不到半數。消費者看了一整篇圖文，卻完全不知道這個物件的月租是多少，只能被引導去「私訊詢問」。
• 無根據的誇大用語大量出現：「コスパ最強」（性價比最強）、「アクセス抜群」（交通便利無敵）、「希少」（稀有）等詞彙在 SNS 廣告中大量出現，但幾乎都沒有任何具體數據支撐。交通便利指的是幾分鐘？跟誰比才叫性價比最強？調查中這類無法查核的表述比比皆是。

「不知道規定」在法律上不是理由

報告特別強調，即便廣告發布者是個人房東或小型業者，「不知道有這條規定」也不構成豁免理由。表示規約的適用範圍涵蓋任何以業務性質發布不動產廣告的主體，包括透過個人 SNS 帳號操作的不動產業者或仲介。

對消費者而言，報告的建議很明確：SNS 廣告的圖片和文案再吸引人，都不能替代實地確認。物件的採光、噪音、格局感受，是拍出來的照片永遠無法完整傳達的。

東京媽媽日本不動產觀察

從宅建士的角度看這份調查，最值得注意的是「責任主體不明確」這一點。日本《宅地建物取引業法》第 35 條規定，仲介業者在廣告與重要事項說明書中都有明確的記名義務，但 SNS 貼文的形式讓這條規定很容易被規避。當消費者在 Instagram 看到一個物件資訊、私訊聯絡，全程都沒有看到任何宅建業者的免許番號或負責人資訊，這個廣告本身就已經是違規狀態，後續即便出了糾紛，要追溯責任也相當困難。

台灣投資人如果透過 SNS 發現物件，建議的確認步驟是：先要求對方提供宅建業者的免許番號，到國土交通省的「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」查驗是否有效，再進行任何付款或簽約動作。關於買賣過程中常見的廣告話術與紅旗，可以參考我們整理的不肖掮客 7 個紅旗，裡面有幾個判斷標準在 SNS 時代同樣適用。

參考資料來源：SNS不動産広告の｢無法地帯｣ぶり､根拠なき｢コスパ最強｣｢アクセス抜群｣に要注意！ 初の実態調査で判明 - 東洋経済オンライン