2026年9月首都圈新築公寓發售量年減40.1%，初月契約率跌至50.4%

2026年10月20日，不動產經濟研究所發布2026年9月首都圈新築分讓公寓市場動向。調查對象範圍為東京都、神奈川縣、埼玉縣、千葉縣共1都3縣。

9月份新發售戶數為1,142戶，與前一年同月的1,908戶相比，減少766戶，年減幅達40.1%。與前月（1,140戶）相比則幾乎持平，僅增加2戶（0.2%）。千葉縣是唯一未出現大幅減少的地區，其餘地區均錄得明顯下滑。

平均價格連續兩個月下跌，都心6區每坪單價腰斬

9月份每戶平均價格為9,552萬日圓（約新台幣2,148萬元），每平方公尺單價145.8萬日圓。與前一年同月相比，平均價格下跌404萬日圓（4.1%），每平方公尺單價下跌0.7萬日圓（0.5%），兩項數據均為連續第二個月年比下跌。

都心6區（千代田、中央、港、新宿、文京、澀谷）9月份發售72戶，平均價格1億9,307萬日圓（約新台幣4,344萬元），每平方公尺單價302.3萬日圓。前一年同月的都心6區平均價格為2億396萬日圓，每平方公尺單價為320.2萬日圓，兩項數據均呈現年比下跌。

9月份初月契約率（發售當月成交比率）為50.4%，較前一年同月下降4.0個百分點，較前月（61.1%）大幅下滑10.7個百分點。回顧近半年走勢：2026年8月61.1%、7月69.5%、6月62.5%、5月64.9%、4月62.3%、3月64.5%，9月數字是今年以來的最低點。

9月底銷售庫存為6,775戶，較前月底增加165戶，為連續第四個月增加。與2025年9月底的5,879戶相比，一年間庫存增加了896戶。

9月份各地區發售戶數與市占率：東京23區409戶（35.8%）、東京都下95戶（8.3%）、神奈川縣370戶（32.4%）、埼玉縣115戶（10.1%）、千葉縣153戶（13.4%）。東京都合計市占率44.1%。

超高層物件（20樓以上）共13個物件、321戶，契約率51.1%。前一年同月為15個物件、528戶，契約率50.8%。

9月份即日完售物件僅1件：橫濱市旭區的「サンリヤン横浜二俣川1期13・14次」共12戶，平均價格6,290萬日圓（約新台幣1,415萬元），每平方公尺單價82.5萬日圓，平均及最高認購倍率均為1倍。

住宅金融支援機構Flat 35登錄戶數為1,052戶，佔整體發售量的92.1%。

不動產經濟研究所預測，2026年10月份發售戶數約1,500戶。對照歷年同月數據：2025年10月1,316戶、2024年10月1,833戶、2023年10月1,486戶、2022年10月2,768戶。

初月契約率50.4%這個數字要特別留意。業界普遍將70%視為供需健全的分水嶺，60%以下就代表供給開始積壓。9月的數字是今年以來最低，加上庫存已連續4個月累積到6,775戶，賣方的議價空間確實在收窄。

都心6區的狀況更具體：平均每戶將近2億日圓的物件，一個月只賣出72戶，契約率壓力可想而知。這類物件的買家本來就是特定族群，當初月去化速度放慢，建商通常不會立刻降價，而是先減少下一期的推出量，這也解釋了為什麼10月份預測量從9月的低迷反彈回1,500戶，屬於建商主動調節節奏的操作。

對考慮在首都圈買新屋的台灣投資人來說，庫存上升加上契約率下滑，是少數可以在議價上爭取空間的時機。但要判斷現在進場是否划算，還需要搭配整體市場走向來評估，可以參考我們整理的2026房市警訊分析，裡面有都心6區短期轉手比率等數據，對照這次的銷售數字來看會更清楚。