日本經營管理簽證新規上路，中國人申請量暴跌96%，東京23區已現淨流出

每月從1,700件跌到70件

日本政府收緊了經營管理簽證（経営管理ビザ）的申請門檻，效果立竿見影。根據2026年5月12日《讀賣新聞》報導，新規上路後，這個簽證的新申請件數暴跌約96%，從制度改正前月平均約1,700件，驟降至月平均約70件，直接從三位數跌成兩位數。

新門檻包含幾項過去沒有的硬性條件：申請人本人或公司常勤職員須具備日語能力N2以上；申請人須持有碩士學位或相關專業學位，或擁有3年以上的經營管理實務經驗；公司必須雇用日本籍或永住者身分的全職員工。在人手嚴重不足的日本，要求小規模業者雇用正職員工，實務上難度相當高，尤其是對於事業實態薄弱的申請案，成本壓力更是沉重。

日本政府設定了過渡期，到2028年10月16日前，不會單純以「未能達到新標準」為由拒絕更新，個案審查會綜合考量經營狀況、納稅記錄及未來達標的可能性。但根據《鑽石週刊》2026年6月20日的報導，已有聲音反映，就算是持有現行簽證的人，更新申請也越來越困難。

東京23區中國籍人口，年初以來已淨減3,059人

政策面的收緊，已在人口數字上留下痕跡。根據東京都統計資料「區市町村別國籍・地域別外國人人口（上位10個國家・地區）」，2026年1月至4月這三個月間，東京23區的中國籍人口呈現淨減少3,059人。

在制度改正之前，經營管理簽證被外界形容為「漏洞百出的寬鬆制度」，實質上是優先接納。如今180度轉向，作者沖有人（Style Act股份公司代表取締役、不動產顧問）認為，這標誌著所謂「潤日」（中國人移居日本潮）的終結訊號。

值得注意的是，在日本居留滿10年（其中須有5年以上持就業資格等）可以申請永住資格，因此許多中國人對取得日本永住資格的需求依然強烈。簽證種類不同，人口流動的走向也不同。

中國留學生反而在增加，撐起東京租賃需求

但有一個族群的動向截然相反：留學生。

在日本語學校、大學、研究所就讀的年輕中國人持續增加。背景有兩個：中國國內的升學競爭激烈程度遠超日本，加上目前中國青年失業率偏高，國內找工作困難；另一方面，中國學生最理想的留學目的地原本是美國，但川普政府的移民管控政策已延伸至留學生，使美國變得難以選擇。

這群留學生的租屋支付能力相當高，費用多由父母負擔，是目前少數能跟上新建住宅家租漲幅的租客族群之一。部分區域已出現入住者超過半數為中國留學生的情況。卒業後選擇留在日本就業的中國人也在增加，日本政府的政策方向也鼓勵留學生畢業後留日工作。

作者指出，這股租賃需求的持續成長，是造成近年東京租金上漲、空置率下降的原因之一。

東京媽媽日本不動產觀察

這篇文章讓我印象最深的，是留學生這個租客結構的變化。我們在東京管理的物件中，中國籍租客的比例這幾年確實明顯上升，而且多是父母在國內支付租金，到帳穩定度其實相當高。原文提到「部分區域超過半數租客為中國留學生」，這在大學周邊地區已是現實，不是誇張。

對持有東京物件的台灣房東來說，這個族群的租客結構值得持續觀察。一旦留學生人數也受到政策或中國國內環境影響而出現收縮，某些區域的租賃需求可能比想像中脆弱。

至於經營管理簽證新規對高端不動產的影響，本文只是個引子，文章後續頁面才談到塔樓拋售風險，這部分我們之後會再繼續追。如果想先了解東京房市整體外資結構與短期轉手比例，可以參考這篇：2026 房市警訊、台灣登頂東京外資、都心6區短期轉手12.2%。

參考資料來源：都心マンションに"異変"…中国人富裕層の日本撤退が不動産市場にもたらす〈最悪シナリオ〉 - ダイヤモンド・オンライン