塔樓不買了，搶的是1970年代舊公寓

2026年7月10日，彭博社報導了一個看起來有些違和的現象：中國大城市裡，正在熱賣的不是新建塔樓，而是1970至80年代仿照前蘇聯模式蓋的老舊集合住宅。這類物件在中國被稱為「老破小」，顧名思義，就是老舊、殘破、坪數小。

隔熱性能差，管線設備老化，很多是幾十年沒大修過的狀態。照理說不應該是市場的寵兒，但因為坐落在人氣地段，部分城市出現了這類小型物件價格反而上漲的情況。

根據2026年進入至今的數據，中國賣出的中古住宅當中，有一半是「老破小」這類物件。

老破小熱賣，反映的是不敢賭的心態

撰文的藤和彦（経済産業研究所コンサルティングフェロー）指出，這個現象背後，是中國人對不動產投資愈來愈保守的心態。面積小、總價低、地點好，等於把下注的金額壓到最低，同時保留在成熟地段的安全感。這跟過去搶新築塔樓、拚增值的邏輯完全不同。

藤和彦認為，這樣的轉變進一步說明中國內需不足的問題正在加深。

不動產市場冷卻之外，金融層面也出現了一個值得記錄的事件。

2026年7月3日，中國金融監督管理總局與湖北省聯合宣布，對湖北省民營銀行武漢衆邦銀行實施接管，納入公共管理。這是2010年以後取得牌照的民營銀行（以民間資本為主要股東）首次被金融監管當局接管。藤和彦判斷，此舉背後是當局擔心該銀行可能誘發區域性金融危機。

藤和彦的結論直接：如果中國政府不對不動產問題採取更積極的對策，整個金融體系動搖只是時間問題。他並以日本為對照，指出過去日本不動產泡沫破裂後，接踵而來的就是銀行危機。

不動產與金融之外，這篇報導還涉及中國的就業結構問題。

2025年，中國60歲以上人口達到3億2122萬人，佔全體約23%。生產年齡人口（15至64歲）約9億6848萬人，比人口最多的2013年減少了4%。

2026年7月1日，中國政府施行新規定，首次以明文保障屆齡退休後繼續工作的高齡勞動者的基本權益。男性退休年齡為60歲，女性一般從業員為50歲。新規定讓領最低工資繼續工作的高齡者有了法律保障。

但這項政策帶來另一個問題：年輕人的工作機會是否會被高齡勞動者進一步排擠。2026年5月，16至24歲的失業率為15.6%，是全體失業率的三倍。

2025年，中國修士課程（碩士）畢業生人數首度突破100萬人。其中許多人靠外送維生，而人型機器人的快速普及，連這條退路也開始受到威脅。

藤和彦另外提到中國共產黨內部的年齡結構：61歲以上黨員占比30%且持續增加，35歲以下黨員僅22%且持續下降。他認為，在這樣的黨員結構下，很難期待政策真正往改善年輕人就業環境的方向走。

中國這波「老破小」熱賣，讓我聯想到台灣投資人在詢問東京物件時，有時也會問「舊一點但地點好的，值不值得買？」這兩件事表面上相似，但邏輯完全不同。

東京的中古物件，購買前有法定義務告知的事項、耐震基準的年份切點（1981年新耐震基準）、修繕積立金的積累狀況，這些都是可以查核的數字。老舊物件在東京市場能不能保值，關鍵是管理組合的財務狀況和大規模修繕的時程，而這些資訊在法規下是必須揭露的。

中國「老破小」的漲價，反映的是在資金不敢大注的市場裡、靠「地點」撐住的防守型需求。東京的中古物件邏輯不一樣，有完整的物件說明義務和市場透明度。想了解東京中古屋和新築的選擇差異，可以參考我們整理的 2026 房市警訊：都心短期轉手與外資動向分析。