「買不動產可以省繼承稅」這句話，現在要打一個大問號

在日本，「買公寓大廈來壓低繼承稅評估額」曾是家族資產傳承的經典操作。但相續專門稅理士橘慶太在 2026 年 5 月 9 日發表的分析中直接指出：這個策略正在快速失效，而且失效的原因不只一個。橘慶太有超過 5,000 件相続諮詢實績，他的結論是，現在「因為能節稅所以買不動產」的邏輯，已經是風險相當高的判斷。

制度已改：臨死前衝去買房，省不了多少了

不動產之所以曾被視為繼承稅對策的王道，核心前提是：不動產的稅務評估額，遠低於現金或存款的帳面價值。用評估額低的資產取代現金，可以大幅壓縮課稅基礎。

這個邏輯在制度改正後已經打折。日本稅務當局針對「短期取得不動產來壓低繼承稅評估額」的做法加強管制，繼承發生前緊急出手買房的節稅空間大幅縮小。橘慶太的說法是：以前那種「總之先買不動產就對了」的時代，已經過去了。

成交價才是真相，掛牌價漲不代表你買到的資產在漲

新聞媒體不斷報導「公寓大廈價格持續上漲」，但橘慶太特別點出一個常見錯覺：這些報導大多講的是賣方希望成交的掛牌價，而不是實際成交價。掛牌價可以隨便開，成交與否是另一回事。

如果看的是實際成交價，部分市場數據顯示已呈現橫盤走勢。在這個背景下，因為「不動產還在漲」而出手、同時期待節稅效果，等於是在兩個都還不確定的前提上下注。

金利上升，買方縮手，價格壓力從這裡來

日本房貸利率進入上升週期後，能夠負擔新貸款的買方數量減少。買方變少，物件自然不容易脫手，成交價格的支撐力也隨之減弱。橘慶太的推論是：若利率繼續走高，以節稅目的購入的不動產，未來能否維持預期中的資產價值，有相當程度的不確定性。

對海外買方來說，這一點的影響方式略有不同（海外投資人通常不依賴日本本地房貸），但日本本地買方需求萎縮，會直接影響物件的流動性，出售時能否找到接手的買家，是實際要考慮的問題。

都心 vs 地方，建築成本這點沒有你想的那麼不同

有一種常見誤解是：都心物件貴、地方物件便宜，因此不動產節稅的邏輯在地方比較有利。橘慶太的分析打破了這個簡化的想法。土地價格確實因地區差異極大，但建物本身的建築成本，若是同樣規格的物件，不論蓋在都心還是地方，差距遠比想像中小。因此，「地方比較安全」或「都心才有優勢」這類一刀切的說法，都不足以作為決策依據。

不動產本身沒有問題，問題是出發點

橘慶太最後強調，他的分析針對的是「因為節稅才買不動產」這個出發點，不是反對所有不動產投資。若目的是住在想住的地方、活用既有土地、或看準穩定租賃需求做長期運用，持有不動產依然有其意義。

但以「減少繼承稅」為唯一理由而出手，在 2026 年的市場與制度環境下，已是一個需要非常謹慎評估的操作。制度收緊、成交價格未必如媒體報導般強勁、金利走升壓縮需求，三個因素同時作用，讓這個策略的風險程度遠高於以往。

東京媽媽日本不動產觀察

橘慶太指出的「掛牌價 vs 成交價」這個落差，在實際交易中確實是客戶最容易被誤導的地方。我們接觸到的台灣買方，有不少人是看了日本媒體的報導說「東京房價又創新高」才決定進場，但實際查詢特定物件的成交紀錄（不動産取引価格情報）時，往往會發現掛牌與成交之間有明顯落差，有些物件甚至降價兩三次才成交。

繼承稅對策這個議題，對台灣人來說還有一層額外複雜度：台灣居民在日本持有不動產，涉及的是日本的相続稅（針對日本境內資產課徵），同時在台灣也可能有申報義務。日本制度改正後的實際影響，建議先搞清楚自己的居住身分與資產結構，再評估節稅空間是否真的存在。相關的稅務基礎可以參考我們整理的不動產稅金攻略（購買・持有・出售三階段），以及專門講業者用折舊話術賣物件的折舊節稅陷阱，兩篇一起看，對「節稅話術」會有更完整的判斷框架。

參考資料來源：【相続で大損】「節税になるから不動産」が危ない3つのワケ……制度改正、金利、価格の錯覚 - ダイヤモンド・オンライン

用不動產節繼承稅？日本稅理士說這招已經走鐘了