利率升了、海外踩過雷、菁英薪水也買不起，日本不動產專家2026春季座談實錄

「現地去了發現根本沒有建築物」

這不是都市傳說，是日本不動產業界實際碰過的案例。2026年5月，日本最大不動產業界X（前Twitter）社群「全宅ツイ」旗下幾位資深從業者，趁著電影《正直不動產》上映前夕出版副讀本之際，聚在一起辦了一場座談會。話題從東南亞詐騙物件、杜拜地緣政治、美國95%貸款，一路談到國內升息與塔樓市場轉變。他們說的每一句，都是業界很少公開講的事。

東南亞預售屋：「怕到根本不敢碰」

座談會成員之一、專門執筆本次副讀本海外不動產投資章節的峰不二夫直接點名：「東南亞詐騙性質的商品真的非常多。」他指的是當地盛行的「Pre-build（預售）」模式，建案還在施工階段就開始銷售，越早買越便宜，理論上很吸引人。但他在當地旅遊時親眼看過無數棟工程中途停擺的爛尾建築。

另一位成員かずお（かずお）分享，他曾在SNS收到印尼龍目島（ロンボク島）投資案的私訊，對方主打「首都機能即將遷移，現在是買點！」。他用Google街景查了一下，那塊地長滿雜草、泥土滿地。更誇張的是，對方還說「只要你幫忙賣出去，佣金給你30%」。かずお的反應是：「付得起30%仲介費，那他們到底賺多少？」

渋谷派の broker「あくの」補充了一個識破詐騙的快速法則：「只要對方一開口說『現在不決定就沒名額了』，這種危險關鍵字一出現，馬上可以判定是問題物件。懂的人一秒看穿，但一般人真的很難識別。」

杜拜、越南、美國：各有各的問題

杜拜近年在台灣和日本都是話題，あくの的現場觀察是：確實有不少日本業者進場，但每件金額多落在數億日圓規模，而且「依地點好壞差距極大」。他的判斷是，多數買杜拜物件的人不是以租金投報率為主要目的，因此近期中東地緣政治衝擊造成的需求短暫下滑，對這批人影響有限。

越南方面，座談會成員峰不二夫提到，不少菁英上班族層正在詢問越南投資，因為部分區域年均不動產漲幅高達30%，資本利得（キャピタルゲイン）的吸引力很強。不過他坦言，河內（ハノイ）能讓外國人購買的區域其實有限制，「到底安不安全，我沒親自去過，真的說不準」。

都心不動產broker「グル」給了一句總結：「成長被看好的地區，永遠是業者下一個狙擊目標。這件事從古至今沒有變過。」

美國不動產「95%貸款」背後的結構

あくの提到一個最近在SNS上出現的廣告：某新創不動產投資服務主打「美國物件可貸到95%」。一般認知是，海外不動產貸款通常需要自備約50%資金，95%聽起來像天方夜譚。

グル解釋了背後邏輯：這種貸款並不是直接對海外物件設定抵押權，而是用投資人在日本國內持有的不動產作擔保，藉此分散回收風險。東京スター銀行（Tokyo Star Bank）的「世界型海外投資ローン」就是代表性商品，以國內高級公寓大廈等資產作擔保，達到高槓桿效果。グル用一句話概括其本質：「在海外虧損了，用國內資產補回來的結構。」對借款人來說，等於把日本國內最重要的資產押進去了。峰不二夫聽完，忍不住說：「審查最快4天……他們到底有沒有好好看？」

日圓貶值讓「早買美國的人賺翻」，業界人士只能苦笑

かずお回顧了一段業界的集體懊悔：幾年前買進美國不動產的人，趕上全球物價上漲，資產大幅增值；接著日圓再大幅貶值，有人喊出「當初買進金額的2倍」。他的感想是：「有沒有辦法把時間倒回去……」あくの則笑說：「我們被介紹成『不動產專業集團』，但膽大的素人賺得比我們多得多。」

這段插曲背後有個值得記住的現實：海外投資的高報酬，有時並非來自物件本身的基本面，而是匯率與整體通膨環境的組合加乘。這種機會不是每個人都敢在事前下注，但回頭看都會讓人覺得可惜。

東京媽媽日本不動產觀察

這篇座談談的海外不動產陷阱，我們從台灣客戶身上看到非常類似的詢問模式。最常見的情況是：某個東南亞建案在台灣已經賣了一輪、在日本又多包了一層，最後找到有在日本持有物件的台灣人推銷，說詞幾乎都是「當地房價每年漲30%、現在不買等等會更貴」。座談中 あくの 提到的「現在不決定就沒名額了」這句話，我們也幾乎每次都能在這類推銷話術裡聽到一模一樣的版本。

從宅建士的角度來看，日本宅建業法只管轄在日本境內發生的不動產交易，海外物件根本不在監管範圍內。一旦出問題，投資人連向日本主管機關申訴的管道都沒有。這不是小細節，是根本性的風險差異。如果你正在被推銷海外物件，我們整理過相關的判斷框架，可以參考 不肖掮客的7個紅旗，裡面有幾個問題問下去，對方大概當場就沒話說。

參考資料來源：不動産のプロ集団が断言！ 「金利上昇でタワマン市場も急変化」「海外不動産投資は怖くてできない」 【全宅ツイ座談会・前編】 - ダイヤモンド不動産研究所