日本の不動産サイトで物件を探していて、立地が良いのに価格が抑えめのマンションを見つけたとします。備考欄にはこう書かれています。昭和54年築。
つまり1979年築です。
この数字を見れば、詳しい人ならすぐにもう一度見返すはずです。日本には重要な分かれ目があり、それが1981年、旧耐震と新耐震の境界線だからです。
ですが「旧耐震だから買ってはいけない」という言い方は、実際の投資の場面に当てはめると正確ではありません。この記事では耐震基準の核心的な違いをきちんと整理します。2つの基準がどこで異なるのか、旧耐震物件が銀行融資・税務・保険・賃貸でどのような実際の影響を受けるのか、そしてどんな状況なら旧耐震がむしろ検討に値する選択肢になるのかまで解説します。
先に結論から言います。「旧耐震だから買ってはいけない」は誤解です。1981年6月1日という分かれ目は建築確認が下りた日を見るもので、完成日ではありません。木造の場合はさらに2000年のラインにも注意が必要です。旧耐震の本当の厄介さは地震そのものではなく、銀行がほぼ融資しない、住宅ローン減税などの優遇が受けられない、保険料や修繕積立金が高めになる、そして将来売却する際に買い手も同じ制限にぶつかることにあります。実際に向いているのは3タイプ、全額現金で購入して家賃収入に徹する人、建物より立地の価値を重視する人、そしてすでに耐震補強を終えて証明書を取得している物件です。
耐震基準とは何か？なぜ1981年が分かれ目なのか？
日本の建築耐震基準は何度か大きな改正を経てきましたが、その中で最も重要だったのが1981年（昭和56年）6月1日の改正です。
この改正の背景には、1978年の宮城県沖地震による大規模な建物被害があります。日本政府は当時の耐震設計基準では大規模地震に対応しきれないと判断し、建築基準法を全面的に見直して、より厳しい計算方法と構造要件を導入しました。
1981年6月1日より前に建築確認を取得した建物には旧耐震基準が適用されます。1981年6月1日以降に建築確認を取得した建物には新耐震基準が適用されます。ここで見るのは「建築確認」が下りた日付であって、完成日ではありません。この点はよく混同されます。
2つの基準の核心的な違い
旧耐震の設計上のポイントは、中規模から小規模の地震（震度5強程度）で建物が倒壊しないことでした。この基準は設計された当時としては合理的でしたが、震度6強以上の大規模地震に対しては十分な計算や検証が行われていませんでした。
新耐震の設計基準は2つの段階に引き上げられました。1段階目は中規模地震（震度5強）でほぼ損傷しないこと、2段階目は大規模地震（震度6強から7）でも倒壊せず、居住者が安全に避難できることです。この「倒壊しない」という設計目標は、旧耐震基準では明確に求められていませんでした。
2000年基準：もう一つ注意すべきライン
1981年のほかに、見落とされがちな分かれ目がもう一つあります。2000年（平成12年）です。
2000年の改正は主に木造建築を対象としたもので、地盤調査の実施、基礎と土台の接合方法の厳格化、耐力壁の配置計算の精緻化などが求められるようになりました。厳密に言うと、木造建築には3つの世代があります。1981年以前の旧耐震、1981年から1999年までの新耐震（ただし木造部分は地盤調査がまだ義務化されていない）、そして2000年以降の現行基準です。木造の戸建てを見ているなら、2000年のこのラインにも同様に注意してください。
旧耐震物件は実際の投資でどんな問題に直面するのか？
銀行融資が最大のハードル
多くの日本の銀行は旧耐震物件への住宅ローン申請に非常に慎重で、そのまま融資を断られるケースも珍しくありません。融資に応じる銀行でも融資比率を大幅に下げる（例えば5割までしか貸さない）、あるいは融資期間を20年以内に短縮することが多く、一般的な新耐震なら35年まで組めるのとは対照的です。台湾系銀行の日本支店（台湾銀行東京支店、土地銀行など）も旧耐震に対しては同様に慎重な姿勢です。
この影響は購入時だけでなく、売却時にも及びます。将来のあなたの買い手も同じ融資の問題に直面するため、旧耐震を引き受けられる買い手は同じ融資の難しさに縛られ、結果として市場そのものが狭くなります。
税務優遇はほぼすべて対象外に
日本の住宅関連の税務優遇の多くには、耐震に関する要件が設けられています。
住宅借入金等特別控除（住宅ローン減税）は日本で最も主要な住宅購入の税務優遇です。2022年の税制改正後、中古住宅の適用要件は従来の「築年数の上限」（耐火建築25年、非耐火20年）から「新耐震基準に適合していること」に変わり、判定上は昭和57年（1982年）1月1日以降に建てられた住宅を適合とみなします。つまり1982年以前の旧耐震物件は、耐震基準適合証明書を別途取得するか既存住宅売買瑕疵保険に加入しない限り、原則として対象外のままです。一部の地方自治体が提供する不動産取得税の減額優遇や登録免許税の減免も、旧耐震では同様に適用が難しくなります。これらの税務優遇を合計すると差額はかなりの金額になることもあり、投資コストを計算する際にあわせて考慮する必要があります。
修繕積立金は新築より高くなりがち
旧耐震の大規模マンションは、修繕積立金が同規模の新築より高くなるのが通常です。建物自体が老朽化しているため、想定される大規模修繕の頻度もコストも高くなるからです。さらに一部の旧耐震マンションは将来的に耐震補強工事に直面する可能性があり、この種の工事は費用が非常に大きく、多くの場合区分所有者による管理組合の決議が必要です。住民構成が複雑（投資家や賃貸物件のオーナーが多い）であれば、合意形成の難易度もさらに上がります。
保険料率が高めになる
保険会社が旧耐震物件に対して計算する火災保険や地震保険の料率は、新耐震物件より高くなるのが通常です。年間の差額は小さく見えるかもしれませんが、長期で保有すればこれも保有コストの一部になります。
耐震改修（耐震補強）：問題は解決できるのか？
一部の旧耐震物件はすでに耐震改修を行っている、あるいはこれから行うことが可能です。補強後に耐震改修証明書を取得すれば、税務優遇の一部を回復でき、融資を受けやすくなる面でもプラスに働きます。
ただし、いくつか押さえておくべき現実があります。
戸建てであれば比較的やりやすく、所有者はあなた一人なので、やると決めれば進められます。マンション（集合住宅）は非常に困難です。耐震補強は共用部分に関わるため、管理組合の決議が必要になります。日本の区分所有法では、共用部分に関わるこうした重大な変更は、原則として区分所有者の人数と議決権の「各4分の3以上」の賛成がなければ通りません（耐震補強が耐震改修促進法の特定認定に該当する場合は過半数まで緩和される仕組みもあり、区分所有法自体もこの決議要件の見直しが進んでいるため、実際には最新の法令と個別の事案で確認してください）。古いマンションは住民構成が複雑なことが多く、実務上の抵抗もかなり大きくなります。費用面では、一般的な小規模木造戸建ての耐震補強はおおむね100万円から200万円以上で、構造の状態によって変わります。
では旧耐震物件はまったく買えないのか？
旧耐震物件の問題は主に、融資が難しい、税務優遇が受けられない、修繕コストが高いという3つの面に集中しています。ただし状況によっては、これらの制限の実際の影響は相対的に限定的です。
全額現金で購入し家賃収入に徹する投資家
銀行融資に頼らないのであれば、旧耐震の融資面の問題はあなたには関係ありません。
入居者が部屋を選ぶ際に重視するのは、通常は立地、間取り、設備であって、建物の耐震基準ではありません。同じ立地であれば、旧耐震物件と新耐震物件の家賃差は、売却価格の差よりもずっと小さいのが通常です。つまり家賃を価格で割った表面利回りで見ると、旧耐震の方が新耐震より数字が良く見えることが多いということです。前提として、建物の状態と修繕履歴をしっかり確認すること、そして管理組合の修繕積立金が十分かどうかを確認することが必要です。
建物より立地の価値がはるかに高い物件
一部の旧耐震物件は東京の中心エリア（港区、千代田区、新宿区の一部など）にあり、こうした場所は土地の路線価自体がすでに高くなっています。建物は老朽化していずれ取り壊すことになったとしても、土地の残存価値は残ります。投資のロジックが「建物を持つ」から「立地を持つ」に切り替わるわけで、これはまったく異なる2つの考え方です。
すでに耐震補強を終えている物件
物件がすでに耐震改修証明書を取得していれば、税務優遇の一部が回復し、銀行融資の通りやすさも改善します。この種の物件を見つけるには時間をかけて絞り込む必要がありますが、確かに存在します。
物件を見るとき、具体的に何を確認すべきか？
旧耐震物件を検討する際は、契約前に必ず確認しておくべき資料がいくつかあります。
マンション（集合住宅）の場合は、管理組合の修繕積立金の残高と長期修繕計画書、過去の大規模修繕の履歴（外壁、屋根、給排水管）、そして耐震診断や耐震補強がすでに行われているか、あるいは計画されているかを確認する必要があります。
戸建ての場合は、建物の構造図面が揃っているか、シロアリの検査記録があるか、そして基礎の形式（布基礎 vs べた基礎、べた基礎の方が望ましい）を確認する必要があります。
どちらのタイプの物件であっても、耐震改修証明書を取得しているかどうか（税務優遇の資格に影響します）、そして過去の瑕疵保険の加入履歴は、必ず確認すべき項目です。
東京ママの見方
旧耐震物件に二の足を踏む台湾投資家が多い理由の一つは、「もし地震が来たらどうしよう」という直感的な恐怖です。この心配には当然一理あります。
ただ投資判断をする際に、地震リスクよりも冷静に向き合う必要があるのは、実はもっと地味な現実の問題だったりします。融資が組めるか、将来売るときに誰が買うか、修繕積立金は足りているか、税務優遇はどれだけ差が出るか、といったことです。
旧耐震物件の本当の試練は、こうした数字をきちんと計算できるかどうかにあり、単純に「安い」という直感に頼ることではありません。安い物件を買っても、保有コストが想定より高く、いざ手放そうとしても売れないなら、利回りがどれだけ綺麗に見えても、それは紙の上の数字でしかありません。
ですから旧耐震と向き合うなら、「買えるかどうか」を問うより、融資、売却、修繕積立金、税務優遇という4つの収支を一つずつきちんと計算してみてください。それに耐えられるなら検討に値する選択肢になりますし、耐えられないなら、いくら安くても問題を自分で引き取るだけになってしまいます。
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参考資料
- 建築基準法（昭和56年6月1日施行の新耐震設計基準）
- 国土交通省「住宅ローン減税」制度概要（中古住宅の耐震基準要件）
- 国税庁 タックスアンサー（住宅借入金等特別控除）
- 法務省 法制審議会「区分所有法制の見直し」関連資料
本記事は一般的な情報提供を目的としており、個別の投資または法律上のアドバイスを構成するものではありません。東京ママ japanlive.info｜台湾の皆さまのために日本不動産の実践知識をまとめています