你在日本的房產網站查物件，看到一間位置不錯、價格偏低的公寓。備考欄有一行字：昭和 54 年築。
1979 年建成。
這個數字，讓懂行的人會立刻多看一眼。因為日本有一條重要的分水嶺，就劃在 1981 年，舊耐震和新耐震的界線。
但「舊耐震就不能買」這個說法，放到實際的投資場景裡並不準確。這篇文章要把耐震基準的核心差異講清楚，包括兩套標準到底差在哪、舊耐震物件在銀行貸款、稅務、保險、出租上的實際影響，以及什麼樣的情況下，舊耐震反而是值得評估的選項。
先說結論：「舊耐震就不能買」是誤解。1981 年 6 月 1 日這條分水嶺看的是建築確認核准日，不是完工日；木造另外還有一條 2000 年的線要注意。舊耐震真正的麻煩不在地震本身，而在銀行幾乎不貸、住宅貸款減稅這類優惠拿不到、保險和修繕金偏高，連帶未來轉手時你的買家也卡在同樣的限制。真正適合的人是三種：全現金純收租、看重地段遠勝建物、或物件已做完耐震補強拿到證明書。
耐震基準是什麼？為什麼 1981 年是分水嶺？
日本的建築耐震標準，經歷過幾次重大修訂，其中最關鍵的一次發生在 1981 年（昭和 56 年）6 月 1 日。
這次修訂的背景是 1978 年宮城縣沖地震造成的大規模建築損害。日本政府意識到當時的耐震設計標準已不足以應對大型地震，因此全面修訂建築基準法，引入更嚴格的計算方式與結構要求。
1981 年 6 月 1 日之前取得建築確認的建物，適用舊耐震基準。1981 年 6 月 1 日之後取得建築確認的建物，適用新耐震基準。這裡看的是「建築確認」核准的日期，不是完工日，這點很常被搞混。
兩套標準的核心差異
舊耐震的設計重點是建物在中小規模地震（震度 5 強左右）下不崩塌。這個標準在設計當時有其合理性，但沒有針對震度 6 強以上的大型地震做充分的計算與測試。
新耐震的設計標準提升到兩個層次。第一層是中等地震（震度 5 強）下建物幾乎不受損，第二層是大型地震（震度 6 強至 7）下建物不倒塌、居住者能安全疏散。「不倒」這個設計目標，是舊耐震標準裡沒有明確要求的。
2000 年基準：另一條值得注意的線
除了 1981 年，還有一條常被忽略的分水嶺：2000 年（平成 12 年）。
2000 年的修訂主要針對木造建築，要求建物必須做地盤調查、基礎連結方式更加嚴格、耐力壁的配置計算也更細緻。嚴格來說，木造建築有三個世代：1981 年以前的舊耐震、1981 年至 1999 年的新耐震（但木造部分尚未要求地盤調查）、以及 2000 年以後的現行基準。如果你看的是木造戶建，2000 年這條線同樣值得注意。
舊耐震物件在實際投資上，會遇到哪些具體問題？
銀行貸款是最大的門檻
多數日本銀行對舊耐震物件的房貸申請態度非常保守，直接拒絕承作的情況很常見，部分銀行即使承作也會大幅壓低貸款成數（例如只貸到 5 成），或縮短貸款年限到 20 年以內，而一般新耐震可以做到 35 年。台系銀行的日本分行（如台灣銀行東京分行、土銀等）對舊耐震的態度同樣偏謹慎。
這件事的影響不只在你買進的時候，更在你轉手的時候。你未來的買家同樣面對這個貸款問題，能承接舊耐震的買家受限於同樣的融資困難，市場就自然窄了。
稅務優惠幾乎全部失去資格
日本住宅相關的稅務優惠，很多都設有耐震要件。
住宅借入金等特別控除（住宅貸款減稅）是日本最主要的購屋稅務優惠。2022 年稅制改正後，中古住宅的適用門檻從原本的「屋齡上限」（耐火建築 25 年、非耐火 20 年）改成「符合新耐震基準」，判定上把昭和 57 年（1982 年）1 月 1 日以後興建的住宅視為符合。換句話說，1982 年以前的舊耐震物件原則上還是不符合資格，除非另外取得耐震基準適合證明書，或加入既存住宅買賣瑕疵保險。部分地方政府提供的不動產取得稅減額優惠，以及登錄免許稅的減免，舊耐震同樣難以適用。這些稅務優惠加總起來，金額差距可能相當可觀，需要在計算投資成本時一起納入。
修繕積立金往往比新建物高
舊耐震的大型集合住宅（マンション），修繕積立金通常比同規模新建物高，因為建物本身已老化，預期的大規模修繕頻率和成本都更高。此外，部分舊耐震大樓可能面臨未來的耐震補強工程，這類工程費用龐大，往往需要全體住戶決議，如果住戶結構複雜（多為投資客、出租物件），要達成共識的難度也更高。
保險費率偏高
保險公司對舊耐震物件的火災保險與地震保險費率計算，通常比新耐震高。每年的差距可能看起來不大，但長期持有下來，這也是持有成本的一部分。
耐震改修（耐震補強）：能解決問題嗎？
部分舊耐震物件已經或可以進行耐震改修，補強後取得耐震改修證明書，就可以恢復部分稅務優惠的資格，對貸款的取得也有正面幫助。
但這件事有幾個現實需要清楚。
戶建（獨棟）比較容易做，你是唯一的所有者，決定做就可以進行。マンション（集合住宅）則非常困難，耐震補強涉及共用部分，需要管理組合決議。依日本區分所有法，這類動到共用部分的重大變更，原則上要區分所有者的人數與議決權「各 3/4 以上」同意才過得了（耐震補強若符合耐震改修促進法的特定認定，有放寬到過半數的設計；區分所有法本身也正在修法調整決議門檻，實際以最新法令和個案為準）。老舊大樓的住戶組成複雜，實務上阻力相當大。費用方面，一般小型木造戶建的耐震補強大概落在 100 萬日圓到 200 萬日圓以上，視結構狀況而定。
那舊耐震物件完全不能買嗎？
舊耐震物件的問題主要集中在融資困難、稅務優惠喪失、修繕成本較高這三個面向。但有些情況下，這些限制的實際影響相對有限。
全現金買進、純收租的投資人
如果你不依賴銀行貸款，舊耐震在融資上的問題對你不存在。
租客在選擇租屋時考慮的通常是地點、格局、設備，而非建物的耐震基準。同樣的地段，舊耐震物件的租金和新耐震物件的差距，通常比售價的差距小得多。這代表以租金對售價計算的表面投報率，舊耐震往往比新耐震漂亮。前提是物件的建物狀況和修繕紀錄要仔細確認，以及管理組合的修繕積立金是否充足。
地段價值遠高於建物價值的物件
某些舊耐震物件位在東京核心區（如港區、千代田區、新宿區部分地段），這類位置的土地路線價本身就很高。建物即使老化、終有一天會面臨拆除，土地的殘餘價值仍然存在。投資邏輯從「持有建物」轉換成「持有地段」，是兩種完全不同的思考方式。
已完成耐震補強的戶建物件
如果物件已取得耐震改修證明書，部分稅務優惠可以恢復，對銀行貸款的接受度也有改善。這類物件要找到需要花時間篩選，但確實存在。
看物件時，具體要確認哪些事？
在接觸舊耐震物件時，有幾份資料一定要在簽約前確認。
針對集合住宅（マンション），需要確認管理組合的修繕積立金餘額與長期修繕計畫書、過去的大規模修繕紀錄（外壁、屋頂、給排水管），以及是否已進行或計畫進行耐震診斷或補強。
針對戶建（獨棟），需要確認建物的構造圖面是否完整、是否有白蟻（シロアリ）檢查紀錄，以及基礎型式（布基礎 vs べた基礎）。
無論哪一種物件，是否取得耐震改修證明書（影響稅務優惠資格），以及過去的瑕疵保險加入紀錄，都是必要的確認項目。
東京媽媽的看法
舊耐震物件讓很多台灣投資人卻步，原因之一是「萬一地震怎麼辦」這個直覺性的恐懼。這個擔心當然有其道理。
但在做投資決策時，比地震風險更需要冷靜面對的，往往是幾個比較無聊的現實問題：貸款能不能做、未來要賣誰買、修繕金夠不夠、稅務優惠差多少。
舊耐震物件的真正考驗，在於你是否有能力把這些數字算清楚，而不是單純依賴「便宜」這個直覺。便宜的物件買進去，如果持有成本比預期高、退場時賣不動，投報率再漂亮也只是紙面上的數字。
所以面對舊耐震，與其問「能不能買」，不如把貸款、轉手、修繕金、稅務優惠這四筆帳一條一條算清楚。撐得住，它就是個值得評估的選項；撐不住，再便宜也只是把問題接到自己手上。
延伸閱讀
參考資料來源
- 建築基準法（昭和 56 年 6 月 1 日施行的新耐震設計基準）
- 国土交通省「住宅ローン減税」制度概要（中古住宅的耐震基準要件）
- 国税庁 タックスアンサー（住宅借入金等特別控除）
- 法務省 法制審議会「区分所有法制の見直し」関連資料
本文為一般性資訊，不構成個別投資或法律建議。 東京媽媽 japanlive.info｜專為台灣人整理日本不動產實戰知識