投報率越高越好嗎？日本房地產租金投報率背後的邏輯

投報率越高越好嗎？這集來說一下日本租金投報率背後的邏輯。

有一個觀念一定要先有：投報率會高，不是因為租金高，而是因為房價低。

日本的租屋市場，幾乎不會出現像台灣一樣的破爛屋物件（那是特殊市場先不討論）。有租過房子的朋友就知道，台灣什麼破爛物件都能拿來出租，只要夠便宜就有人會租。

但是在日本常態下是沒有破爛物件的。也就是說，相較台灣而言，日本的租金行情變異數是小的，同地點類似的物件價格差異不會太大。

越小的、越老的、內裝越舊的，投報率會越高。這是因為房子價值低的緣故。

越偏僻的投報率越高。越精華區的，投報率越低。

這是因為租屋付出的是費用，但購屋累積的是資產，這個價值隱含了未來性。預期將來會上漲/下跌的區域，那個「預期」會提前反映到房價中。但是對租屋的人而言，這裡房價漲跌都和我沒有關係。

租屋的市場行情是反映當下的出租價值，相對房價而言，對未來性極不敏感。

講到這邊應該很多朋友已經看懂了。為什麼不要只去追求投報率的最大化？因為你購屋買的是長期的持有資產，我比較推薦的物件是要在收入租金的同時，資產價值還會增加。

說個大白話。
投報率很高的房子，能滿租是幸運，空置率超過50%是正常。那裡這麼偏僻，就沒有什麼租屋需求，是要租給誰呢？

台灣有大約9間銀行在日本的分行有承作對台灣人在日購屋的房貸。

但他們都有價格和地點上的條件限制：東京都23區大多都能承作。有的銀行也接受東京其他地方和大阪的市區。只有少部分銀行其他地區可視個別狀況討論。

銀行有一大堆人在研究風險，他們研究出來的結果，願意貸款的地區很明顯就是較低違約風險的區域，不管你信不信，反正我是信了。

銀行都幫我們做好功課了為什麼還要故意反著做呢？