日本不動產基金「みんなで大家さん」遭大阪府撤銷營業許可。逾3.7萬名出資者分配金停發，債務超過又未履行返還承諾，投資人已提起訴訟
如果有人告訴你，投資日本不動產基金，年利7%穩穩入袋，你會心動嗎？超過3萬7000人心動了。結果2026年9月1日，大阪府宣布撤銷「みんなで大家さん（大家一起來）」運營公司的事業許可，這個集資規模超過2000億日圓（約台幣430億元）的不動產基金，事業就此事實上終止。
年利7%、2000億日圓、3萬7000人
「みんなで大家さん」主打年利7%的分配金，吸引日本全國超過3萬7000名出資者，累計募集資金超過2000億日圓。這個數字不是小型詐騙，而是一個長期合法運營、有大阪府事業許可的不動產基金商品。
問題從2025年7月開始浮現。幾乎所有商品的分配金在那之後相繼停止發放。出資者在收不到分配金的情況下，陸續對運營公司提起集團返還訴訟。
債務超過2881億日圓，大阪府啟動調查
大阪府調查後發現，運營公司處於「債務超過」狀態，也就是負債金額超過資產，缺口達約2881億日圓。這在日本屬於違法經營狀態。
大阪府認定的問題有兩個層次：一是債務超過本身；二是運營公司曾向出資者說明「會用其他方式籌資還錢」，卻始終沒有兌現這個承諾。
撤照當天同步下達財產保全命令
2026年9月1日，大阪府正式撤銷事業許可，同步命令運營公司保護出資者權益、禁止不當動用公司財產。大阪府表示，這次處分將導致「みんなで大家さん」的事業事實上終止。
目前出資者的集團訴訟仍在進行中，3萬7000名出資者何時、能否拿回出資金，尚無定論。
東京媽媽日本不動產觀察
「みんなで大家さん」這個案子，在日本不動產投資圈討論很久了。它最特別的地方在於：它不是地下非法集資，而是有大阪府核發許可的合法商品，賣的是符合《不動產特定共同事業法》的基金型商品。然而，許可制度本身無法保證還款能力，也無法阻止業者在資金周轉出問題後繼續對外說「我們會想辦法還錢」。
這類基金型商品和直接購買不動產的最大差別，是出資者沒有對任何具體物件的所有權，出問題時只能等清算或提訴訟，沒有辦法自己賣掉資產回收。台灣投資人如果考慮日本不動產相關商品，區分「持有實體不動產」與「持有基金份額」這兩種結構，在風險評估上是完全不同的起點。想了解直接持有日本不動產的稅務與費用結構，可以參考這篇：不動產稅金攻略（購買持有出售三階段）。
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