大學生買下投資用房產，24歲靠租金收入實現財務自由
一台從父母那裡繼承的二手車，賣掉之後換來 1 萬 6000 美元（約 254 萬 4000 台幣）。這是勞倫斯·格吉斯（Lawrence Guerguis）買下第一間房的本金。他今年 24 歲，現在名下已有 30 棟以上的出租物件。
放棄華爾街，從一頓飯改變人生方向
格吉斯在聖地牙哥大學（University of San Diego）主修金融，原本計劃進投資銀行、闖蕩華爾街。大學三年級某個週末，他在常去的披薩店遇到一個神情不對勁的男人。問了才知道，對方在投資銀行工作，年薪極高，卻說「一整年只有 2 週是真的在過自己的生活」。
隔天，格吉斯跑去找學業輔導老師，把不動產學加進主修。他的判斷很直接：金融這條路是為了錢而活，不是他要的生活方式。他要的是自由，以及有目的地活著。
其實他對房子的興趣很早就有了。大學期間他會趁假日去看開放式參觀日（オープンハウス），純粹是個人愛好。這次的轉折，只是讓他決定把興趣變成全部的重心。
車賣掉，頭期款 1 萬 5000 美元壓在伊利諾州
格吉斯三年級時把車賣掉，拿到 1 萬 6000 美元（約 254 萬 4000 台幣）。加州或聖地牙哥的房價根本不夠看，他轉而研究中西部各州，最後找到伊利諾州一個價格合適的地區：頭期款 1 萬 5000 美元（約 238 萬 5000 台幣），剩下 1000 美元（約 15 萬 9000 台幣）留著支付幾個月的貸款。
當時他 21 歲，沒有 W-2 薪資所得憑證，無法申請一般房貸。他選擇了 DSCR 貸款（以物件租金收入作為還款能力依據的融資方式），申請條件是 DSCR 比率需達到 1.25 以上，也就是租金收入至少要能覆蓋月還款額的 1.25 倍。
這間物件的月還款額約 400 美元（約 6 萬 3600 台幣），而當地郵遞區號的 HUD（美國住宅都市開發省）基準家賃大約是 1300 美元（約 20 萬 6700 台幣）。租金是還款額的 3 倍以上，DSCR 比率遠超標準。
為了確保租金穩定入帳，他接觸了 Section 8（美國針對低收入戶的租金補貼制度）。第一個租客審查過程他自己形容「非常粗糙，幾乎是碰運氣」，但結果很順利。從那個時候起，他確定這就是他要在不動產領域深耕的利基方向。
畢業之後一個人飛去克里夫蘭，從油漆牆壁做起
2024 年 5 月大學畢業，格吉斯把衣服全丟進托運行李，筆電和線材塞進隨身包（連鍵盤和滑鼠都沒帶），飛去了俄亥俄州克里夫蘭，當地一個認識的人都沒有。他在那裡住了 2 年，繼續買進物件、擴大管理。
前 1 年半，所有事情他一個人扛。刷油漆、鋪地板、拆舊地毯，不懂的就開 YouTube 查，包括怎麼拆裝馬桶。他坦言那時候連 PEX 管（架橋聚乙烯管）和 PVC 管（氯化乙烯管）的差別都搞不清楚。
1 年半後，他自己成立了物件管理公司。入住審查他仍親自把關，但修繕和帶看交給員工處理。他不再需要待在現場。
2026 年 6 月回到加州，30 棟以上靠租金自動運作
2026 年 6 月，格吉斯回到加州。他形容現在的日常就是打幾通電話、回幾封信，跟一般定義的「上班」完全不同。物件超過 30 棟，租金被動流入。
他說自己並不討厭大房東業務的忙碌感，喜歡動、也喜歡動手做事。對於「當大房東很辛苦」這件事，他的看法是：辛不辛苦很大程度取決於租客審查的標準設得夠不夠嚴。他從一開始就接受，擁有物件、成為投資人，這些責任是必然要承擔的。
想了解更多日本不動產資訊？
東京媽媽提供台灣人專屬的日本不動產代管服務
