稅務師試算：2027年起日本出租不動產繼承稅評估制度將改制，租賃公寓的稅負究竟增加多少？

2027年1月起，買來出租的不動產，繼承評估方式全面翻新

在日本持有出租公寓大廈做為繼承對策的人，現在要認真注意一件事：2027年1月1日起，繼承開始前5年內取得的出租用不動產，評估方式將從「路線價」改為接近市場價格的「時價評估」。這是2026年度稅制修正的核心變動之一。

這項改革的背景，是稅務當局長期以來對「過度租稅回避」的不滿。過去曾有多起案例，繼承人在繼承前夕買入不動產，利用路線價與市場價格之間的大幅落差壓低課稅基礎，國稅當局隨後依財產評估基本通達第6條的例外規定否認路線價評估，法院也支持國稅當局的立場，相關訴訟越來越多。這次修法，就是把這條模糊地帶正式明文化。

具體規則如下：繼承開始前5年以內購入或新建的一定出租用不動產，土地部分改用時價（不再用路線價），建物部分改用時價（不再用固定資產稅評估額）。不過課稅評估額並非100%時價，目前預計以購入價格的八成計算。超過5年的舊物件，仍沿用現行的路線價等評估方式。

稅理士實際試算：同一個案，改制後多繳537萬日圓

稅理士法人大手町Trust的川畑信之稅理士（1972年生，東京理科大學理學部畢業），以下列模型家庭做了具體試算。

假設情境：母親（80歲）住在老人院，身後遺產由長男（53歲）和長女（50歲）繼承。母親生前購入出租公寓大廈用以支付老人院費用，該物件係在繼承開始5年以內取得。母親名下資產如下：出租公寓大廈（路線價基礎評估額4,500萬日圓、其中土地貸家建付地1,500萬日圓、建物貸家3,000萬日圓、專有面積70平方公尺）、上市股票3,000萬日圓、現金存款2,000萬日圓。時價基礎則為：土地3,000萬日圓、建物7,000萬日圓。

分配方式：長男繼承出租公寓大廈，長女繼承上市股票與現金合計5,000萬日圓。

現行制度下的試算

現行制度下，長男繼承的出租公寓大廈土地評估額為1,500萬日圓，適用「小規模宅地等特例」（賃貸用土地在200平方公尺限度內減額50%），土地課稅評估額降為750萬日圓。加上建物3,000萬日圓，出租公寓大廈整體評估額為3,750萬日圓。合計遺產評估額（含長女的5,000萬日圓）為8,750萬日圓，扣除2人子女的基礎控除額4,200萬日圓後，試算出繼承稅總額為582萬日圓，實效稅率6.66%。其中長男負擔249萬日圓，長女332萬日圓。

2027年新制下的試算

新制下，土地時價3,000萬日圓乘以0.8，評估額為2,400萬日圓，適用小規模宅地等特例後降為1,200萬日圓；建物時價7,000萬日圓乘以0.8，評估額為5,600萬日圓。出租公寓大廈整體評估額升至6,800萬日圓，合計遺產評估額升至1億1,800萬日圓，扣除基礎控除4,200萬日圓後，繼承稅總額為1,119萬日圓，實效稅率9.49%。長男負擔645萬日圓，長女474萬日圓。與現行制度相比，總稅額多繳537萬日圓，長男的稅負增幅尤其顯著。

川畑稅理士特別指出，原本以為遺產總額不到1億日圓，改制後卻超過1億日圓，最終繳的稅比預期高出許多，這種情形是有可能發生的。

繼承前3年內才開始出租的物件，還有另一個陷阱

小規模宅地等特例在這次試算中發揮了相當大的減稅作用，但川畑稅理士提醒，並非所有情況都能適用這項特例。繼承開始前3年以內才開始出租的物件，不在小規模宅地等特例的適用範圍之內。

如果同時發生兩種情況：新制時價評估適用，且無法使用小規模宅地等特例，試算結果是繼承稅總額升至1,359萬日圓，實效稅率10.46%，其中長男單獨需負擔836萬日圓。換言之，買房做繼承對策，如果買了之後不到3年就發生繼承，不僅失去特例保護，還同時面對新制的時價評估，稅負可能遠超出原先規劃。

改制後，出租不動產還有繼承節稅效果嗎？

川畑稅理士的看法是，效果並未完全消失。2027年1月1日起，繼承開始前5年以內取得的物件，課稅評估額仍是市場價格的八成左右，和直接持有現金或存款相比，仍有壓低繼承稅評估額的空間。超過5年的舊物件，路線價等現行評估方式繼續適用。因此，他強調，更早開始進行繼承對策布局變得更加重要。

東京媽媽日本不動產觀察

這次稅制修正對台灣人海外房東的影響，主要落在那些以「節稅」為主要購買動機的人身上。過去路線價與時價之間的折扣空間，是許多富裕層用來規劃繼承的核心工具，現在這個空間從制度上被壓縮了。

從宅建士的角度來看，這次修法讓一件事變得更清楚：持有期間越短，風險越集中。繼承開始前5年內取得的物件適用新制，3年內才開始出租的物件再失去小規模宅地等特例，兩個條件疊加，稅負跳升的幅度相當可觀。如果有意用出租不動產做繼承對策，從買入到繼承發生的時間差，現在是必須納入規劃的關鍵變數。

台灣人在日本持有不動產還涉及非居住者的申報義務，繼承發生時的程序會更複雜一層。相關基礎可以參考不動產稅金攻略（購買持有出售三階段），以及中山美穗遺產稅案：不動產繼承困境做為背景參考。

參考資料來源：【税理士試算】 2027年から貸付用不動産の相続税評価が見直しに 賃貸マンション相続時の税負担はどのくらい増える？ - nomura.co.jp