「買房就是資產」這個信念，在日本正面臨嚴峻考驗

日本每年出生人數已跌破70萬，同年死亡人數卻高達160萬。這個差距，正在靜靜地吃掉各地的不動產需求。根據不動產投資人小林大祐在著作《2035年增える富・消える富の見分け方》（KADOKAWA出版）中的分析，日本大半地區的不動產，在可預見的將來將難逃無價值化的命運。

「2030年問題」是什麼，為什麼不動產業者很怕它

2030年前後，日本的勞動力人口預計將大幅萎縮，企業同時面臨人力短缺、競爭加劇、人事費用上漲等複合衝擊，這就是所謂的「2030年問題」。

小林大祐指出，這個問題對不動產市場的影響將呈現明顯的兩極化：都心區不動產的價格維持或上漲，地方不動產則大批滑落至接近無價值的狀態。他認為，「2025年問題」「2024年問題」這些接連出現的年號型議題，根源都是同一件事，就是人口減少。

2025年，日本戰後嬰兒潮世代（團塊世代）已全數進入後期高齡者（75歲以上）階段。人口結構的崩塌不是預測，是已經發生的現實。小林更進一步表示，他認為日本47個都道府縣維持現有行政架構的可能性將愈來愈低。

地方不動產的未來：煮也煮不熟，賣也賣不掉

人口減少帶來的連鎖效應很直接：住宅需求縮減，勞動人口流失導致辦公室與工廠失去存在意義，地區經濟跟著萎縮。小林在書中寫道，漲價的東京都心、以及倍受中國買家追捧的北海道倶知安（ニセコ）等少數觀光地，屬於「例外中的例外」。大半地方，將出現大批「怎麼賣也賣不掉」的不動產。

他特別提到，無價值的土地在日本其實從來不是新鮮事。深山裡的土地、懸崖地、整地費用遠高於土地本身利用價值的地塊，早已無從開發。「既採不到松茸，也沒有水源，繼承稅物納申請也被國家拒收」的土地，日本各地本就不計其數。而這類土地，未來只會增加。

負動產時代：固定資產稅照收，價值卻歸零

不動產的價值由供需決定。沒有人想買，價格就會趨近於零。日本已出現「消滅可能性城市」的概念，秋田、青森等縣的大多數自治體都被指出有消滅的可能性，行政單位的持續存在正受到質疑。

問題在於：即使土地已經無人問津，固定資產稅仍然照常課徵。什麼價值也不產生，光是持有就要持續支出。買方因此更加卻步，需求進一步萎縮，價值甚至可能跌入負值，出現「要花錢才能脫手」的局面。

這就是所謂的「負動產」時代正在形成的邏輯：不是資產，而是負擔。

誰在漲、誰在跌，取決於人往哪裡走

小林大祐在書中的核心論點是：不動產市場的分化，跟人口流向高度連動。人口持續流入的東京都心，以及少數擁有特殊觀光需求的地區，是價格支撐的基本前提。其餘大多數地方，隨著人口持續淨流出，不動產的長期命運幾乎已寫定。

他的結論是：2030年問題不是誇大，也不是遠期威脅，而是已經在推進中的結構性變遷，只是影響會在2030年前後進一步深化。

東京媽媽日本不動產觀察

這篇文章的核心論點，我們在跟台灣客戶聊選物件時常常會碰到同樣的問題。很多人問「日本地方城市便宜，有沒有機會？」答案確實要看人口數據說話。我們在協助客戶選區域時，第一個看的指標不是現在的投報率，而是這個地方五年後還有多少人在租房子。投報率8%的地方，如果租屋人口每年減少3%，十年後的故事會很不一樣。

東京都心的物件之所以維持需求，不只是「外資在買」，更根本的原因是人口持續集中流入。反過來說，地方物件的「便宜」，有相當一部分反映的正是市場對未來需求的折價，不完全是撿便宜。關於東京vs地方的選擇邏輯，可以參考我們整理過的東京、大阪、京都、北海道怎麼選（空置率關鍵），裡面有各區域空置率數據的比較，對評估這類問題很有幫助。

參考資料來源：持っているだけでお金が飛んでいく…日本の大半の不動産が「無価値化」を避けられない理由 - au Webポータル

光是持有就在燒錢！日本大多數不動產正走向「歸零」，這個殘酷真相你不能不知道