構想了20年，一通電話讓計畫歸零

2024年9月2日，東京中野區的區政府幹部接到野村不動產負責人的報告，當下說出的第一句話是：「900億……好大的數字啊。」

這句話背後，是一場醞釀20年的都市再開發計畫，在幾乎要正式啟動的前夕，突然面臨崩盤。中野太陽城（中野サンプラザ）的重建計畫，就此陷入泥沼。

原本2639億，突然跳到3500億以上

就在這通報告的兩個月前，以野村不動產為首的開發業者才剛以總工程費約2,639億日圓（約台幣5,600億元）提出事業認可申請，計畫建造地上61層樓、高262公尺的超高層大樓，預定2025年度動工、2029年度完工。

沒想到，短短兩個月後，工程費估算暴增900億日圓，總額膨脹到3,500億日圓以上（約台幣7,400億元）。

2024年9月中旬，工費急漲的消息傳出約一週後，中野區長酒井直人與野村不動產社長松尾大作在區長室面對面坐下。據區政府幹部描述，當時「連茶都喝不下去」，氣氛極度緊繃。

松尾社長神情凝重地說明工費急漲的來龍去脈，隨後提出「希望暫時撤回認可申請」的意向。酒井區長當下只能點頭，雙方決定重新研擬計畫。

野村不動產隨後提出修正方案，將原本的單棟高樓改為兩棟的雙塔結構，同時為了提升事業收益性，把住宅比例從原定的四成拉高到六成。這個方向立刻在中野區議會和區民之間引發強烈反彈，被批評是「塔樓化（タワマン化）」。

酒井區長一直強調的再開發理念是「打造繼承中野太陽城DNA的設施」。區議會有議員直接質疑：「如果住宅佔了六成，DNA還剩下什麼？」酒井區長雖在記者會上反駁，表示這樣的方向「有優有缺，不覺得是壞事」，但外界的批評聲浪持續升溫，甚至有部分區議員呼籲直接解除與野村不動產的協議。

中野區與野村不動產合作推進這項事業已有四年，區方不願在此階段談判破局，多次要求野村不動產重新考量，但每次得到的回應都是：「這很困難，改了這裡就無法維持收益性。」

物價持續上漲的壓力下，雙方陷入膠著，計畫最終回到原點。中野太陽城再開發的白紙狀態，至今已超過一年。

中野太陽城這個案例，很直接地呈現出東京大型再開發案的現實困境：工程費的估算誤差已經不是幾個百分點的問題，而是可以在兩個月內暴增900億日圓。野村不動產的報告從2,639億跳到3,500億以上，漲幅超過三成。

對台灣投資人來說，這個案例的啟示不在於要不要買中野的物件，而在於理解東京都心的再開發邏輯：一個計畫從構想到動工，光是協議就花了四年，還沒開始蓋就可能因為工費問題全部推翻。開發業者若要維持收益性，勢必得拉高住宅比例，這也是為什麼近幾年東京市中心的再開發案，幾乎都往塔式公寓大廈方向走。

想了解東京塔樓物件的投資價值與風險，可以參考我們之前整理的塔樓投資值得嗎（節稅優勢消失），背景脈絡會更完整。