日本繼承稅的不動產陷阱：稅務署最怕你搞懂這件事
節稅不是靠買新房，而是把現有不動產整理好
日本繼承稅話題一出來，很多人第一個反應就是「要不要再買一間不動產來節稅」。相續專門稅理士橘慶太在 2026 年 5 月出版的《ぶっちゃけ相続【増補改訂版】》裡直接點名這個迷思：現在最重要的，不是買新物件壓低評價額，而是把手上已有的不動產整理好，確保能正確適用特例，讓稅務署挑不到毛病。橘慶太的相談實績超過 5000 人，他的結論很清楚：繼承稅對策的重點是「既有不動產能不能合法用到特例」，買新房節稅的思路已經過時了。
最該用足的工具：小規模宅地等の特例
橘慶太特別點出一個很多人沒有充分運用的制度，叫做「小規模宅地等の特例」。白話說，就是繼承自用住宅或出租物件的土地時，在符合特定條件下，可以大幅壓低該土地的繼承稅評價額。
這個特例的使用門檻不在於持有什麼物件，而在於「誰來繼承、怎麼繼承」。原文強調：就算名下有符合條件的不動產，一旦繼承方式錯了，這個特例的優惠就拿不到。要讓這個特例確實發揮效果，必須在繼承發生之前就想清楚，哪一間房要給誰繼承，而不是事發後才倉皇決定。
塔樓公寓的土地持分問題
公寓大廈（マンション）同樣可以適用小規模宅地等の特例，但適用的範圍只限於「土地持分」的部分，不是整棟評價額都能壓低。
塔樓公寓（タワーマンション）的問題在這裡就特別明顯。一棟塔樓可能有幾百戶甚至上千戶共同分擔同一塊土地，每個區分所有者分到的土地持分極小，特例能發揮的節稅效果自然也有限。橘慶太的提醒是：「塔樓節稅」這個說法本來就不能過度簡化，要看的是那一小塊土地持分在特例下實際能減掉多少評價額，而不是看建物總價。
出租物件的節稅空間，但有一條紅線
出租公寓或出租大廈的土地，在特定條件下也能申請評價減額，加上原本出租物件評價本來就比市價低的計算方式，兩者疊加起來，有時候可以大幅壓低繼承稅評價額。物件金額愈大，這個效果愈顯著。
但這裡有一條稅務署的紅線：出租業必須是持續經營的狀態，不是在被繼承人去世前夕臨時補簽租約、硬湊出「出租中」的形式。橘慶太明確指出，若在去世前倉促做出形式上的配置，稅務署的審查會非常嚴格。繼承稅對策從來不是死前才做的臨時技巧，而是要早早建立好制度，並且持續維持下去。
稅務署真正不放過的是什麼
原文的核心邏輯其實很簡單：稅務署不是要刁難每一個繼承人，但任何在繼承前後突然出現、明顯為了壓低評價額而倉促操作的動作，都會被嚴格檢視。合法節稅的前提是制度條件從頭到尾都扎實，不是事到臨頭才補做功課。
橘慶太在書中也同步整理了 2024 年開始實施的「贈與稅新規則」，也就是相続贈与一体化之後的新計算方式，以及近年稅務署對不動產通達第 6 項（理論評價與時價明顯背離時否定節稅效果的條款）的應用趨勢。這些都影響著目前在日本持有不動產的人，繼承規劃必須拿最新規則來重新算。
東京媽媽日本不動產觀察
橘慶太這篇文章點出一個我們實際上也很常遇到的情況：台灣人在日本持有出租物件，往往把「節稅」這件事理解成買物件的那一刻，卻沒有想到繼承發生時，物件「有沒有持續出租」這個事實會被稅務署逐年核查。
尤其是海外房東，因為不在日本本地，有時候物件空置一段時間、或是租約中斷沒有立即補租，都可能在繼承稅申報時被稅務署質疑「是否真的以出租為目的持有」。出租物件的繼承稅評價優惠，前提是這個物件確實在正常出租經營中，而不只是名目上登記為出租用途。
關於海外房東在日本的稅務申報義務，可以參考我們整理的 納稅管理人制度說明，以及涵蓋購買、持有、出售三個階段稅負的 不動產稅金攻略，裡面有針對非居住者的具體說明。
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