一棟40層塔樓，拆掉要多少錢

山本直彌設定了一個具體的試算案例：築20年、40層樓、總戶數500戶、延伸樓地板面積5萬5000平方公尺的塔樓。假設在50年後，也就是屋齡滿70年時進行拆除。

一般鋼筋混凝土建築的拆除費用，行情大約是每坪8萬至12萬日圓。但超高層塔樓的拆除工法特殊，加上地底打樁的處理費用，成本估計是一般建築的2到4倍。

以最保守的2倍計算，這棟大約1萬6600坪的塔樓，拆除總費用落在27億至40億日圓（約新台幣5.8億至8.6億元）。平均到500戶，每戶要負擔540萬至800萬日圓（約新台幣116萬至172萬元）。

這還是以現在的物價計算。

50年後通膨疊上去，數字會很嚇人

拆除要等50年後才發生，這段時間的建築成本上漲不能忽略。山本直彌以年均3%的物價上漲率試算：50年後，同一棟塔樓的拆除總費用會膨脹到119億至176億日圓（約新台幣257億至380億元）。每戶負擔則是2380萬至3520萬日圓（約新台幣514萬至760萬元）。

山本直彌在報告中特別說明，這份試算是以最低2倍加成計算，如果實際情況是3倍或4倍，金額還會繼續往上跑。建物形狀、基地條件、工法、打樁數量不同，每棟物件的費用差異極大，個別試算不可省。

傳統公寓大廈遇到老舊問題，通常可以走「建て替え（拆除重建）」這條路：開發商介入、增加戶數、以新增單位的銷售收入來攤平費用，住戶本身的負擔相對有限。

塔樓做不到這件事。原因是塔樓在興建時通常已經用滿容積率上限，根本沒有辦法再增加戶數，開發商自然沒有介入的誘因。費用只能由現有住戶自己扛，而且還要在數百戶、甚至超過千戶的規模下取得共識，難度極高。

山本直彌的結論是：「以現有制度拆除並重建塔樓，極為困難。」但他也指出，正因為拆不掉，與建物長期共存反而是最現實的選擇。

塔樓在維護上有一個規模優勢：戶數多，維護費用總額雖大，但分攤到每戶後，成本會比小規模公寓更低。部分物件採用高強度混凝土或預鑄工法，只要持續維護得當，使用超過100年在技術上是可行的。

制度面也有一個新變化。2026年4月施行的修正《區分所有法》，讓建物與基地的整體出售，只需5分之4以上的同意就能執行。共用部分全面翻新的整棟改裝，或是把住宅用途改為其他用途，比過去更容易推動。

山本直彌的最後結論是：「建て替え選項既然困難，日常維護才是讓住下去或賣出去都能成立的唯一路徑。」

這篇報告讓我想起我們之前寫過的塔樓稅務試算，當時討論的是節稅優勢正在縮水。現在再加上這份拆除費用試算，塔樓作為長期資產的兩個隱性成本，算是同步浮出水面。

試算裡有一個細節特別值得注意：就算以最保守的2倍加成、現在的物價計算，每戶540萬至800萬日圓的拆除費用，已經相當於很多塔樓買家當初支付的一到兩成頭期款金額。若是50年後通膨疊加，每戶2380萬至3520萬日圓，對當時的住戶來說幾乎是另一筆購屋成本。

2026年4月新施行的修正《區分所有法》確實打開了整棟出售的門，但5分之4同意這個門檻，在500戶以上的塔樓裡要達到並不容易。這個法律變化值得持有塔樓的台灣房東留意，但「門開了」不等於「容易走」。

想深入了解塔樓的稅務與長期持有風險，可以參考我們的文章塔樓投資值得嗎（節稅優勢消失）。