首都圈新建公寓大廈市場冷卻：2025年度供應量創50年新低，價格卻創新高

供應驟減、價格飆升，台灣購房者面臨新局面

不動產經濟研究所日前公布2025年度（2025年4月至2026年3月）首都圈新建公寓大廈市場統計，數據呈現供應與價格背離的現象。發售戶數僅2萬1,659戶，較前一年度下滑2.6%，更創下1973年以來的最低紀錄；但平均價格反而攀升至9,383萬日圓（約新台幣2,200萬元），再創歷史新高。

首都圈四都縣（東京、神奈川、埼玉、千葉）的新建公寓大廈發售戶數已連續四年下降。相較於2000年度的歷史高峰9萬5,479戶，今年度的供應量大幅萎縮至不到四分之一，反映出建商在高成本環境下的保守態度。

從地區分布來看，東京23區占比最高達35.6%（7,708戶），其次為神奈川縣23.1%、千葉縣14.9%、埼玉縣13.6%，東京都下占12.9%。

新案初月簽約率降至62.9%，較前期下滑3.9個百分點，已連續三年低於70%的警戒線。其中東京23區跌幅最大，較前年下降7.5個百分點至62.3%；神奈川縣也下滑7.4個百分點至60.1%。只有千葉縣逆勢上揚，達到74.3%的較高水準。

銷售庫存增加至6,409戶，較年初增長293戶，顯示買氣趨冷，建商面臨去化壓力增大的局面。

儘管供應量創新低，但價格卻創新高。平均單價141.9萬日圓／㎡（每坪約442萬日圓），較前期上漲15.4%，創下14年連續新高。平均價格則漲至9,383萬日圓，創5年連續上升，累計漲幅達15.3%。

分區域來看，東京23區成為價格最高地帶，平均每戶1億3,784萬日圓（約新台幣3,230萬元）、單價214.3萬日圓／㎡，漲幅分別達18.5%與20.9%。這已是東京23區連續三年跨越1億日圓大關。神奈川縣及千葉縣也分別上漲13.6%與21.8%。

價格上揚主要受大規模超高層物件陸續推案所帶動，不限於東京都心，神奈川、千葉等周邊熱門區域也紛紛啟動大案，推升整體均價。

即日完售物件僅510戶，占比2.4%，較前一年度的889戶（4.0%）大幅萎縮。這反映出市場熱度下滑，好案件已不再一推即銷，買方有更多時間評估與議價。

對台灣購房者而言，此番數據傳遞了一個清晰訊號：首都圈公寓大廈市場已由賣方市場轉向買方市場，供應短缺導致價格維持高檔，但簽約率下滑意味著市場接受度降低。有意進場者應把握庫存增加、購房時間充裕的機會，謹慎評估投報率與長期持有的風險。