「人人家」風波後國交省出招 日本房產眾籌將強制要求鑑定評估
國交省力推房產眾籌價格透明化
日本國土交通省宣布將修訂《不動產特定共同事業法》（簡稱不特法）的施行規則，已於2026年4月25日前開放民眾進行公開評論。這次修正案的核心重點是強化不動產鑑定的應用，預期將大幅提升房產眾籌投資商品的價格透明度。
從「人人家」問題看現行制度漏洞
事實上，在現行制度框架下，經營房產眾籌的業者對不動產鑑定的使用情況相當有限。根據營業許可種類的不同，業者往往只需揭露是否進行鑑定，至於是否取得鑑定報告書則屬自願性質。正是這種寬鬆的規範環境，成為近期多起不動產眾籌爭議的背景因素。
此次修正案特別針對基金與利害關係人進行不動產買賣交易的情況，強制要求必須取得不動產鑑定。這種做法顯然是有感於「人人家」等相關問題，藉由強化鑑定制度來把關價格合理性。
眾籌商品監管仍較REIT寬鬆
值得注意的是，國交省本次改正案並未調高房產眾籌的整體資訊揭露標準。與上市房地產投資信託（REIT）相比，房產眾籌的監管規制仍維持相對寬鬆的狀態。換言之，強制鑑定只是局部性的改革，並非全面提升資訊透明度的做法。
對台灣投資人的實務啟示
若你目前在日本持有或評估購買房產眾籌商品，這次規則調整有兩層意義。一方面，未來新募集的商品在涉及關係人交易時會更有保障，因為強制鑑定可以較客觀地檢驗交易價格是否合理。另一方面，這也提醒投資人應該主動查看募集說明書中是否包含獨立鑑定報告，作為評估商品風險的重要參考指標。
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