表面收益率、NOI、Cap rate各在算什麼？

指標	白話解釋與計算方式
表面收益率	尚未扣費用的租金報酬：年租金 ÷ 物件價格。須註明是實收租金，還是假設全部租出的租金
NOI（Net Operating Income，營運淨收益）	物件收入扣掉維持日常營運的費用後，剩下的收益；本例尚未扣借款利息、本金、折舊及資本支出
NOI收益率	年度NOI ÷ 物件價格；例如投入100元買物件，每年產生2.25元NOI，就是2.25%
Cap rate（Capitalization Rate，資本化率／還原率）	用一年淨收益推算物件價格的比率。本例採NOI：估算價格＝年度NOI ÷ Cap rate

本例營運費用包括物件稅費、管理、保險及日常修繕。借款利息、本金、投資主體所得稅，以及下列項目另行處理：

資本支出（CAPEX）：效益跨越多年的工程或設備投入，例如整套電梯汰換。要另列預算，不能只看日常修繕費。
折舊：把建物或設備成本分年列為費用；帳上列一筆折舊，不代表當年又付出同額現金。
NCF（Net Cash Flow，淨現金流）：此處指物件層級的現金流，由NOI再扣資本支出、加減押金運用收益等項目得出，仍未扣投資人的借款還本付息。各資料對仲介費等項目的歸類可能不同，須逐項核對。ARES：NOI與NCF

40億日圓：表面3%，NOI收益率2.25%

收入、費用及價格採不含可轉嫁消費稅的比較口徑，價格不含取得附帶費用。實際案件須核對土地、建物及稅額明細。

「口徑」就是計算範圍，例如價格是否含稅、收益是否扣管理費；「取得附帶費用」則是買價之外的仲介、登記等購買支出。

表面收益率＝1億2,000萬 ÷ 40億＝3.00%。

NOI收益率＝9,000萬 ÷ 40億＝2.25%。

套用真實資料時，檢查兩個容易算錯的地方：

NOI同為9,000萬，除以40億開價是2.25%；若以36億成交，則是2.50%。

比較同區案例時，先列明資料日期、收益期間、實績或預估、費用範圍、開價或成交價。NOI收益率、NCF還原率與含取得費用的收益率不可混為一談。

直接還原法，就是用「一年淨收益 ÷ 還原率」估算價格。 收益與還原率的計算範圍必須一致：用NOI試算價格，就要使用對應NOI的還原率。國土交通省：收益與還原率

「退出」就是出售物件、結束這筆投資；「退出還原率」是估算未來售價時，假設下一位買方採用的Cap rate。 同樣的收入，買方要求的收益率越高，願付的價格就越低。

假設出售時用來估價的年度NOI仍為9,000萬：

估算價格＝年度NOI ÷ 退出還原率。

若NOI再下降10%至8,100萬，退出還原率為2.75%，估算價格降至約29.45億，較40億低約26.36%。

以上未扣出售費用、稅負或借款餘額。「價格敏感度」就是改變收入、還原率等條件，觀察估價變動；這些指定情境不是市場預測或最大可能損失。

股東現金流是支付物件與借款支出後，可供出資人使用或分配的現金。本節先不扣出資人的所得稅。

另假設當年資本支出1,500萬、借款利息3,000萬、本金攤還2,000萬。「本金攤還」是歸還原先借來的錢，與支付利息分開計算：

9,000萬－1,500萬－3,000萬－2,000萬＝2,500萬日圓。

這是簡化的股東稅前現金流，尚未處理融資費用、準備金及其他收支。準備金是預留給未來修繕或還款等用途的資金，不能全部當作可分配現金。NOI為正，不代表扣除工程與借款支出後仍有足夠現金。

**IRR（Internal Rate of Return，內部報酬率）**把買入投入、持有期間收支與最後出售回收一起計算，也考慮每筆錢何時投入、何時收回，常以年化比率呈現。它衡量整段投資期間的報酬，不是只看一年的租金收益。ARES：IRR

比較全現金與貸款方案的IRR，必須列出各期自有資金投入、借還款、分配與出售回收；僅憑貸款成數無法判斷。貸款成數是貸款金額占物件價值的比例；比較時須註明分母是買價或銀行估值。

索取價格及稅額明細、過去12個月收支、現行租約與調租安排、全年營運費用、工程預算及已知退租資料。只有滿租租金時，先算表面收益率；取得費用明細後再算NOI。

提出商辦購買需求：請附地區、總價、自有資金、融資需求、購入時程與收益目標，註明採表面收益率、NOI收益率或IRR。