都市か郊外か？東京か大阪か京都か北海道か？
なぜ利回りが高い物件があるのか？
日本の不動産サイトで利回り順に検索すると、なぜ一部の物件の利回りが異常に高いのかに気付きます。通常、いくつかの理由があります：1. 物件が所有権物件ではない（別の記事で説明予定）2. 築年数が50年以上 3. 木造 4. 採光が極めて悪い 5. 立地が比較的遠い。今回は立地が遠いことについて取り上げます。
賃料と物件価格の下落率は非対称
都市と郊外の賃料の違いを調べると、実は賃料の差はそこまで大きくないことに気付きます。しかし物件価格の差は非常に大きいのです。郊外の物件は明らかに都市よりも大幅に安いですし、駅から徒歩5分以上の物件は駅から徒歩5分以内の物件よりもさらに安くなります。ところが、賃料の差はそこまで大きくないのです！
最も重要な考慮要因：空室率
こうなると、賃料の差は小さいが物件価格の差は大きいので、郊外を買う方が有利に見えるかもしれません。しかし、賃貸経営の重要な要因を忘れてはいけません：「空室率」です。
誰がこの物件を借りるのか？
郊外の物件が買えないわけではありませんが、まず誰がこの場所で借りるのかを考える必要があります。日本の労働人口は東京などの大都市に大量に流入しており、地方の賃貸需要は都市部よりはるかに低いのです。この点は先にご理解いただく必要があります。ただし、学生数の多い大学の近くはまだ検討の余地がありますが、少子化も考慮する必要があります。借主の需要が単一の大学からのみの場合は、市場が既に飽和していないかも確認する必要があります。
したがって、郊外での物件購入の最大のリスクは「空室期間」です。たとえ賃料を下げても需要がなかったり、借主が見つかるまで長期間待つことになる可能性があります。
駅からの距離の影響
同じ都市内でも、駅から15分と5分では賃貸しやすさが大きく異なります。空室率15%と5%の差は、賃料が10%低下することと同じなのです！さらに、借主の入居期間が短い場合、借主交替時の必要経費（清掃費、仲介手数料など）も追加コストになります。また、空室率が低い物件の方が将来の収益を予測しやすく、空室期間の変動が少なく、相対的にリスクが低いのです。
ただし、港区の中心地など、プライム中のプライム地区の場合、物件価格が急騰し、利回りは著しく低下します。
私がお勧めする立地条件
以上の観点から総合的に判断すると、都市の蛋黄区の中外段階の物件購入をお勧めします。必ずしも新築物件である必要はありません。日本の住宅の価値減価曲線は台湾と大きく異なります（住宅の築年数と減価率に関するこちらの記事をご参照ください）。ご参照いただければ、新しいほど良いというわけではないことがお分かりになるでしょう！
どの都市を買うべきか？
どの都市を購入するかについては、皆様各々のご好みがあるかもしれません。私のアドバイスとしては、特に思い入れのある都市がある場合は、その都市の中心地区の物件を購入されることをお勧めします。そうすれば、購入後の気分も良いでしょう！特に考えがない場合は、やはり東京をお勧めします。私の見方は、東京が依然として日本全国で純流入人口が最も多い都市だからです。また、私自身の投資経験も「立地、立地、立地」です。ですから、私は優先的に東京を選択します。
次回は「日本の住宅は売れ残ると聞いているのに、なぜあなたたちは日本不動産投資をしているのか？」というテーマを取り上げたいと思います。
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