日本の不動産を検討されている方であれば、「サブリース中」という言葉を見かけたことがあるはずです。これは「一括借上げ管理中」という意味です。
つまり、たとえ物件が賃貸に出されていなくても、サブリース会社は毎月約定された家賃をあなたに支払ってくれるということです。一見すると非常に良く見え、空室リスクがありませんが、しかし：
先に結論を申し上げますと、このような物件には絶対に手を出しません。
なぜでしょうか？
日本のサラリーマンは約5年前、副業収入を得るための「アパート経営」が流行していた時期がありました。しかし、その後「被害報告」が徐々に出始め、現在ではかつてほど人気がなくなっています。
なぜ特にサラリーマンの副業経営について言及するのか？これは私が説明したい「サブリース」と大いに関係があるのです。
まず、「アパート経営」の背景を簡単に説明します。日本の家賃と房価の比率は台湾よりも非常に高いため、家賃は高く、房価はそこまで高くありません。このような環境下では、家主になることで他の投資よりも良いリターンを得る機会があります。さらにサブリースを追加すると、収入がさらに安定するという利点があります。（ただしこの安定性こそが、後ほど詳しく説明するように、落とし穴なのです）。
そのため、仲介業者は「年収500万円以上であればアパート経営が可能」というプランを提供し始めました。日本の都市生活では年収500万円では実際にはそれほど余裕がないため、このプランは基本的にローンを利用してキャッシュフローをレバレッジする方法を教えるものです。簡単に言うと、日本では95%以上のローンを組める可能性があるため、小さなワンルームマンションを購入するのに必要な頭金はごくわずかです（外国人はこの方法でローンを組むことはできません）。その後、家賃でローンを返済し、家賃からローン返済額を差し引いたものがあなたの正のキャッシュフローになります。
しかし実は、ここには少なくとも3つの落とし穴があります。
1. テナントが見つからない場合、またはテナントが退去した場合、ローンを払えなくなる可能性があります。
2. 各種税金、管理費、維持費などが正確に計算されておらず、最終的にはキャッシュフローが負になります。
3. サブリースサービス（サブリース、これは外来語のsublease）を使用した場合、一見安定していますが、その背後には恐ろしい落とし穴があります。
私が主に説明したいのは第3項目です。これは実は第1項目および第2項目とも関連しています。このモデルについて知った大部分の人が最初に思いつくのも第1項目で、テナントが見つからない場合にはどうするのかということです。そこで、いわゆるサブリースサービスが登場したのです。
「サブリース」は字義通り、サブリース会社があらかじめあなたと一定の家賃金額を約定し、物件が賃貸に出されているかどうかに関わらず、毎月その金額をあなたに支払うというものです。
一見すると非常に安定しています。しかし多くの人は誤解していますが、契約書には「2年ごとに再交渉可能」といった条項が記載されていることが多いです。サブリース会社が物件をサブリースする場合、ほとんどは賃貸に出すのが難しくないと考える物件ですが、時には判断を誤ることもあり、または疫病などの予期しない事態に遭遇することもあります。この場合、再交渉の際には、あなたがとても受け入れられないような（キャッシュフローを負にする）価格で交渉されることが非常に多いのです。（再交渉で家賃が増額されることはあり得ません。決して騙されてはいけません。）
ここで日本の賃貸法について説明する必要があります。日本では家主は勝手に契約を解除することはできず、借主が継続して賃貸を希望する限り、賃貸人は賃貸を拒否することはできません。家主も勝手に家賃を引き上げることはできず、必ず借主の同意が必要です（問題は借主がどうして家賃の値上げに同意するかということですが）。
サブリースサービスを使用している状況では、サブリース会社が借主であるため、サブリース会社はテナントのすべての保護を享受します。実は、サブリース会社は法律で保護されている「テナント」であり、したがって再交渉、解約、継続のいずれであっても、すべて法律で保護された権利を有しているのです。
さらに、サブリース会社の手数料は家賃の10～20%がほとんどで、実はかなりの家賃を占めています。さらに日本の物件の各種税金と維持費の後では、キャッシュフローが負になる可能性が非常に高いです。これは必ず詳細に計算する必要があります。
日本は「買賃不動産上の賃借権に優先する」という制度があり、家主が物件を購入した後、賃貸借契約を引き継がなければならず（所有者変更）、テナントを立ち退かせることはできません。既にサブリース契約がある物件を購入した場合、このサブリース契約を引き継がなければなりません。
私はかつて条件付きの価格提示をしたことがあり、その条件はサブリースを解除してもらうことでしたが、何度かそのようなことがあり、結局買収に成功しませんでした。なぜなら、サブリース会社は契約を解除することを拒否したからです。これは、一度契約してしまうと、誰も簡単には放棄しないということを示しています。
個人的には、サブリース物件には手を出しませんし、さらにサブリース会社とサブリース契約を結ぶこともありません。なぜなら—
「自分自身がこの物件には長期の空室リスクがあるかもしれないと思うのであれば、そもそもこの物件を買うべきではありません。自分の眼力に非常に自信があるのであれば、サブリースの必要もありません。」
サブリースを単なるリスク低減と考えてはいけません。赤字の事業を誰もやらないように、サブリース会社は自分たちが損をしながら継続的にあなたに家賃を支払うことはあり得ません。通常の賃貸の時は何の問題もありませんが、賃貸に出せない状況に遭遇した場合、サブリース会社は自分たちが損をしないようにする多くの方法を持っています。
最初の方法は家賃を引き下げることについてあなたと交渉することです。なぜなら、あなた自身がテナントを見つけるのがさらに難しく、ローンは返済可能でなければならず、空室を避けることができないため、多くの家主はこの時点で値下げに同意するしかありません。一度値下げされると、再び値上げする機会はほぼありません。これは悪循環を招きます。
その後、投資利益率が低下し、さらにサブリース契約が付いてくるため、再売却が難しくなるか、値下げして売る必要があります。
したがって、図面に「サブリース中」と書かれているのを見たら、特殊な操作考慮を除き、初心者の皆さんは可能な限り手を出さない方が良いことをお勧めします。
（2025/09/09 更新）