利回りが高いほど良いのでしょうか？今回は日本の賃貸利回りの背景にあるロジックについてお話しします。
まず重要な概念があります：利回りが高いのは、賃料が高いからではなく、物件価格が低いからなのです。
日本の賃貸市場では、台湾のようなボロボロの物件がほぼ出現しません（それは特殊な市場なので今は議論しません）。賃貸経験のある方なら、台湾ではどんなに古い物件でも十分安ければ借り手がいることをご存知でしょう。
しかし日本では通常、そのような物件は存在しません。つまり、台湾と比較して、日本の賃料相場の変動幅は小さく、同じ立地の類似物件の価格差は大きくありません。
より小さく、より古く、内装がより劣化している物件ほど、利回りが高くなります。これは物件価値が低いためです。
より僻地の物件ほど利回りが高く、より繁華街の物件ほど利回りが低い傾向があります。
これは、賃貸は費用を支払うことですが、購入は資産を累積することだからです。この価値には将来性が内包されています。将来、価格が上昇/下降すると予想される地域では、その「予想」が事前に物件価格に反映されます。しかし賃貸者にとっては、この地域の物件価格の上下は関係ありません。
賃貸市場の相場は現在の賃貸価値を反映しており、物件価格と比較して、将来性に対する感度は極めて低いのです。
ここまで説明すれば、多くの方が理解されたと思います。なぜ利回りの最大化だけを追求してはいけないのか？なぜなら、物件購入は長期保有資産の取得だからです。私がお勧めする物件は、賃料収入を得ながら、同時に資産価値も増加するものです。
はっきり申し上げます。 利回りが高い物件は、満室になることは幸運で、空室率が50%を超えるのが正常です。そんなに僻地では、賃貸需要がそもそもありません。一体誰に貸すというのですか？
台湾には約9つの銀行が日本に支店を持ち、台湾人の日本での住宅ローンに対応しています。
しかし、いずれも価格と立地に条件制限があります。東京都の23区はほとんど対応可能です。銀行によっては東京の他地域や大阪の市街地も受け付けています。わずかな銀行だけが他地域を個別対応の対象としています。
銀行には大勢のリスク分析専門家がいて、彼らが研究した結果、融資に応じる地域は明らかにデフォルトリスクが低い地域です。信じるかどうかは別として、私は信じています。
銀行が私たちのために調査を済ませてくれているのに、なぜわざと反対のことをしなければならないのでしょうか？