今週のニュースでは、中国人が東京都板橋区で7階建ての住宅マンションを購入し、入居者に対して家賃を2.5倍に値上げすると通知しました。その理由は「香港の相場に合わせて」というものでした。さらに、オーナー交代後、エレベーターが故障したものの、部品が手に入らないため半年以上の修理期間が必要だと主張。入居者たちは、入居者を追い出す目的でこのような言い訳をしているのではないかと疑っています。
このような事件は、外国人（特に中国人）が日本の不動産市場に大量に参入した後の混乱の一角に過ぎません。このニュースを通じて、皆様に日本の「借地借家法」がいかに入居者を保護しているかについて、より深く理解していただきたいと思います。
結論から申し上げますと、このマンションの入居者は家賃値上げに同意する必要は全くなく、引き続き住み続けることができ、オーナーは一方的に賃貸借契約を解除する権利はありません。
日本の《民法》第606条の規定に基づき、オーナーは賃貸物を使用可能な状態に保つ義務（修繕義務）を負っています。
もしエレベーターが実際に故障していているのであれば、オーナーには迅速に修理する責任があります。「部品が手に入らず、半年以上待つ必要がある」と主張しながら積極的な対応を取らない場合、故意に修理を遅延させたり、入居者を追い出す目的で言い訳をしていることが証明されれば、オーナーは修繕義務を果たしていないことになります。さらに、これは不法行為または債務不履行として扱われ、入居者の居住権に深刻な影響を与えます。入居者は家賃減額を求めることができ、場合によっては契約解除も可能です。オーナーの行為（例えば、故意にエレベーターを修理しない、悪意で入居者を追い出そうとする）により、入居者に損害（例えば、精神的苦痛、引越し費用、新しい住居の探索費用、交通の不便さなど）が生じた場合、入居者はオーナーに対して損害賠償を請求することができます。
家賃値上げに関しては、日本の《借地借家法》第32条に家賃増減請求権が規定されています。オーナーは家賃値上げを請求することはできますが、値上げは「不相応」という条件を満たす必要があります。例えば、周辺の同類物件の家賃相場が上昇した、税金が増加したなどの場合が該当します。しかし、同様に入居者の同意が必要であり、合意に達しない場合は裁判所が判断することになります。
ただし、一度に家賃を2.5倍値上げし、その理由を「香港の相場に合わせて」とするような主張は、日本の裁判所でほぼ認められることはありません。裁判所は家賃値上げ幅が妥当であるかを判断し、通常は限定的で段階的な値上げのみを認めます。入居者が同意しない場合、オーナーは裁判所に訴訟を提起する必要があり、最終的には裁判所が判断します。裁判所の判決までの間、入居者は元の家賃額を支払えば足りません。
もしオーナーがさらに悪質な行為として、勝手に水道や電気を止めたり、鍵を取り替えたり、入居者の出入りを阻止したりした場合、これらはより刑事犯罪に該当する可能性があります。台湾の皆様に特に注意していただきたいのは、建物の所有者が勝手に鍵を使ってドアを開けて入ることは刑法の住居侵入罪に触れるということです！
外国人が日本で刑法に違反して有罪判決を受けた場合、ビザの更新ができなくなる可能性があり、さらにはビザがキャンセルされて強制送還される可能性があります。十分に注意が必要です！
補足として、オーナーが入居者と契約を解除するには「正当事由」がある場合に限られます。正当事由の例としては、入居者が継続的に家賃を支払わない、入居者が物件を破損させた、入居者が近隣住民と継続的にトラブルを起こしているなどが該当します。オーナー側の理由としては、自身が居住する「緊急性」（この基準は非常に厳しい）が必要であり、通常は入居者が同意する「立退料」（引越し補償金の概念）を提供する必要があります。
単に「家賃を上げたい」または「売却したい」という理由だけでは、正当事由には該当しません。
私は台湾人が日本で家賃値上げを要求されて素直に従ってしまう例を見たことがあります。その理由は「値上げを認めないと、オーナーに追い出されるかもしれない」という台湾的な思考を使用していたからです。しかし、彼らは全く気付いていません—日本の法律は台湾とは異なるということを！
日本の《借地借家法》は入居者の権益を強力に保護しており、「大家優先」の思考に慣れた華人オーナーにとっては適応しにくいかもしれません。しかし長期的に見れば、安定した賃貸関係は、実はオーナーが大量の募集費用と空室コストを削減するのに役立ちます。
したがって、日本で不動産投資をして大家業をお考えの方であれ、日本での賃貸生活をご検討の方であれ、日本の法律精神を十分に理解し、尊重することが不可欠です。理解が深まれば、保障も深まります。結局のところ、入居者が安心して、長く住み続けるとき、オーナーにとってもそれは確実な収益保障ではないでしょうか？
2025/06/08 朝日新聞報道
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