最近、この質問をされることが増えているので、ここで一度まとめてお答えします。
円安だからこそ、今が日本不動産購入の好機なのか？
最近、この質問をされることが増えているので、ここで一度まとめてお答えします。
まず、皆さんの購入目的は何でしょうか？ 投資目的だけであれば、私の答えは「買わない方が良い」です。
十年前に私が「今が買い時」と言った時、その時に買わなかった人に聞きたいのです。あの時の房価がこんなに安かったのに、なぜ買わなかったのですか？さらに安くなると思っていた人は、円が続々と貶値することを怖くないのですか？日本語が話せないと言っていた人は、今、日本語がペラペラになりましたか？だったら、なぜ今になって買えると思うのですか？単に円安で家を買うのが得だと感じているからですか？
日本不動産を買う目的は何ですか？
家を購入する目的が投資であれば、それは賃貸で収入を得るためです。もし皆さんが「いいえ、価格差で儲けるために売るのです」と言うなら、まだ初心者レベルです。もう少し勉強してから来てください。少なくとも、税務について理解してからにしましょう。
賃貸収入の源泉は何か、それは家賃です。今、日本の房価は既に上がっており、実質利回りはこんなに低いのに、わずかな家賃を受け取ってから台湾ドルに両替するなんて、一体何の無駄な仕事をしているのですか。
繰り返しますが、家を買うのは賃貸で収入を得るためです。確かに、台湾ドルで日本円を買う今は、以前よりはるかに多く買えます。しかし、受け取った家賃を日本円から台湾ドルに両替すると、同じ比例で減ってしまうのではないですか？
円相場は本当に安いお得な時期ですか？
「円は今が底値で、将来上がるだろう」と言う人がいます。そこで私は言いたいのは、もし本当に今が底値だと信じているなら、何でお金を借りて日本円を買い漁らないのですか？高値の時に台湾ドルに両替すれば大儲けできるじゃないですか。何も不動産というわざわざ遠回りする方法を選ぶ必要はないでしょう。
それに、もし円が続々と貶値し続けたら、利回りがさらに低下するリスクに耐えられるのですか？特にローンを組んでいる人は。
日本不動産の維持費の諸々を事前に計算に入れておきましょう
「台湾海峡で戦争が起きるのを恐れているので、第三国に逃げ込む場所が欲しい」という人もいます。この考え方であれば、私から一つ忠告があります。日本の家の維持費は非常に高く、住む住まないに関わらず、所有している限り、継続的に固定資産税、管理費、修繕費などの支出があるということです。このリスクに耐えられるなら、私は反対しません。
日本不動産の減価償却率と税制度
私自身は日本と台湾の二カ所で生活しているので、為替の影響はそれほど大きくなく、各地で稼いだお金は各地で使えばいいのです。為替が片方で下がれば反対側は上がるということですし、両替しなければ為替損失の問題もありません。安い方に行って使うだけです。
ここまで読んでいる皆さんは、「あなたは皆が買えば房価が上がって、もっと儲かるんじゃないですか？」と思うかもしれません。もしこういう考え方を持っているなら、日本不動産への投資はやめた方がいいです。日本不動産は価格差で儲ける場所では決してないのです。市場全体と税制度が価格差の取引に適していないのです。建物の社会的減価償却率と税制度を研究すれば、その理由が分かります。
日本不動産に投資することを選ぶ理由は、その「安定性、健全性、秩序性」を重視しているからです。ですから、状況がよく分かっていない人たちに市場を混乱させてほしくないのです。また、漏れ穴を探そうとする人が増えれば増えるほど、規制も増え、市場は混乱し、リスクも高くなってしまうからです。
日台不動産市場は全く異なります。十分な理解がなければ、無謀に進出しないでください
それに、日本の不動産購入は、仲介業者が後々のトラブルを避けるため、できるだけ全ての項目を説明しようとします。これは台湾の多くの仲介業者が意図的に情報を隠して後で言い張る慣行とは全く異なるのですが、それでも詐欺師は多くいます。
例えば、オーナーチェンジ物件については、最も一般的なトラブルは、契約書に「第x年以降、家賃や利回りを調整できる」と日本語で書かれていることです。説明の時には「家賃相場が上がれば、もっと家賃をもらえますよ」と言いますが、下げられることについては言いません。
他にもいろいろありますが、言語が通じず、地元の市場をよく理解していなければ、このような混乱した時期に進出することは本当にお勧めできません。
それに、「郊外か中心地か」「大阪か京都か東京か北海道か」という質問をまだしているなら、まず十分な下調べをしてください。
下調べをしていない人には、私は一律に購入をお勧めしません。後で損をしたり、レバレッジで失敗したり、騙されたりしても、私が警告していないと言って怒らないでください。
最後にまとめます：
- 台湾から購入する場合（台湾に住んでいる場合）、投資目的なら、利回りだけを見てください。為替と不動産投資は無関係です。（利回りは空き家期間を含めたものです）
- 有事の際の避難場所が目的なら、維持費を計算してください。
- 円が上がると思うなら、円を買えばいい。
- 価格差で儲けたいなら、参入する必要はありません。売却税が重く、減価償却率が高いのです。
- 本当の友人だからこそ、皆さんに忠告しているのです。
- 最近「円安こそが日本購屋の好機」というような広告がよく流れていますが、もう一度考えてみてください。円が貶値すれば、円を台湾ドルに両替する時も、わずかな台湾ドルにしかなりません！
追記：日本の相続税は超高く、夫婦間であっても贈与税がかかります。相続者の天国はポルトガルです！