日本房子真的被外國人買光了？ 70 萬筆真實登記資料給答案

「日本不動產又被外國人買光了。」這句話今年在台灣的 line 群組裡每隔幾週就會冒出來。但日本不動產資訊公司 TRUSTART 剛公開的《不動產大數據分析報告 第 17 回》給出一個更精確的圖像：跨 5 年半、約 70.6 萬筆區分所有權登記資料中，海外地址所有者比例最高的 5 個地區也才落在 2% 到 2.5% 之間。

樣本範圍：5 年半、70 萬筆登記

這份報告分析的是 TRUSTART 自家保有的區分建物登記資料，時間是 2020 年 11 月到 2026 年 4 月，樣本數 706,337 件。要先講清楚兩件事再看數字：

1. 這是 TRUSTART 自己手上的登記資料，並非政府資料。2. 「海外地址所有者」是看登記上的地址，所以理論上會包含「住在海外的日本人」，不能直接畫等號成外國國籍買家。比例上限 2.5% 也是「海外地址」的上限，真正的外國國籍買家更低。

海外地址比例最高的 5 個地區

兩個現象同時出現。

第一，海外資金集中在中心都市，東京、大阪、福岡、京都、札幌幾個都會圈核心。

第二，這些都市的「都會圈外縣」幾乎都掉到 0.5% 以下，包括神奈川、埼玉、千葉、兵庫、奈良。海外買家不太會跨到郊外或衛星城市。

所以講「日本被外國人買光」其實太籠統。比較精確的講法是：海外資金集中在少數核心都市的核心物件，整體佔比仍在個位數低段。

京都的海外買家有半數是台灣人

報告另外比對了各縣海外地址所有者的「國別組成」，結果差異很大。

• 北海道、京都府：台灣地址持有者佔比最大。
• 埼玉、福岡：中國地址持有者約 57%。
• 神奈川、千葉、兵庫：美國地址持有者比例較高。

京都這個發現對台灣讀者有切身意義。一般輿論把京都海外買盤跟中國資金綁在一起，但 TRUSTART 的登記資料顯示，京都府的最大海外群體其實是台灣。北海道的情況也類似。如果你最近在京都看物件，跟你競價的有相當機率是另一個台灣買家，不是想像中的境外資本壓力。

法人持有比海外地址更普遍

報告真正值得留意的不是海外國籍佔比，而是「法人所有」。法人所有的分布比海外地址廣很多，全國都有，但都心區的比例明顯上去。東京 23 區裡，法人持有比例前五名：

法人持有的物件不一定是企業自用，更常見的是資產管理、投資持有、節稅持有等用途。京都府、兵庫縣、福岡縣也都在法人持有比例的前段，超過很多自然人持有為主的縣。

越高樓層，法人比例越高

TRUSTART 進一步把東京都內 21 樓以上的高層住宅拉出來看：樓層越高，法人持有比例越高，48 樓以上的法人比例約 30%。報告推測這跟投資、資產管理用途的取得行為有關。

這跟神戶市先前對塔樓住宅的調查結論是同一件事：20 樓以上的物件，法人所有或「所有者本人沒設住民票」的比例會明顯上升，登記名字的人不一定真的住在那。

對台灣讀者最有實際意義的 3 件事

第一，2% 到 2.5% 是「比例」，不是市佔率，也不等於「滿街中國人在搶物件」。海外資金集中在都心，但即使比例最高的福岡縣，100 戶區分所有權裡也只有 2.5 戶是海外地址。輿論的視覺感跟實際登記資料對不上。

第二，京都跟北海道是台灣資金顯著落腳的兩個地區。對打算在京都看物件的台灣買家，這代表跟你競價的有不小機率是另一個台灣買家。要先理解這個競爭結構，再看出價策略。延伸閱讀可以參考東京 vs 大阪 vs 京都 vs 北海道 怎麼選。

第三，真正影響流通性的訊號是法人持有比例，不是國別。都心高樓層約三分之一是法人，這代表該層的持有期、出租意願、修繕同意取得節奏跟一般自住戶不同。要遠距出價的時候，事先看一下該物件管理組合內的法人比例，會比擔心「外國人多不多」更實用。塔樓那一塊我們之前在塔樓投資值得嗎有展開過節稅優勢消失之後的持有結構變化。

參考資料來源：TRUSTART 不動産ビッグデータ分析レポート 第17回