日本の賃貸不動産投資では「減価償却」を通じて個人の総合所得税を控除することができます。そのため、日本には購入を通じた節税をうたい文句として投資家を引き付ける業者が存在します。
減価償却：会計および税法の観点から、設備は使用年数に伴い劣化するため、価値の喪失として扱うことができます。これは賃貸収入から控除することが可能です。
日本ではこれは合法的な節税方法ですが、問題は一部の業者の営業手法にあります。
まず、減価償却による節税が実現する実際の条件を簡単に説明します。賃貸収入から諸経費（管理費、修繕費など）を差し引き、さらに減価償却額を差し引いた結果が負の数になれば、所得税額から控除することができるのです。
では減価償却はどのように計算されるのでしょうか。建物の価格は土地と建物の両方で構成されていますが、減価償却の対象となるのは「建物」の部分のみで、土地は減価償却の対象にはなりません。計算式の詳細はここでは割愛しますが、要するに建物の価値が土地の価値を大きく上回って初めて、マイナス収入を達成し節税することが可能になるのです。
皆様に大まかな概念をお示しするなら、東京都心部の利回りが5%を超える物件では、建物と土地の価格比がおよそ2:8～1:9であるため、このような物件ではほぼ減価償却による節税の条件を満たすことができません。
土地の価値が低く、建物の価値が高い物件だけが、この条件を満たす可能性があります。このような条件は一般的に2種類の物件に見られます。
- 建物が新しいため、毎年建物の価値の減損率が高い物件（日本は台湾と異なり、ほとんどの建物は新築時に最も価値が高くなります）
- 立地が悪く、土地の価値が低い地域の物件
これら2種類の物件は、個人投資の観点からは実は適切ではないと考えます。したがって、本末転倒になり、節税のために品質の劣る投資物件を購入するべきではなく、実質的な損失につながる可能性があります。
さらに問題となるのは業者の営業手法です。日本で協力してくれている不動産仲介業者のボスが私に教えてくれたところによると、このような会社は不動産仲介業者から物件を購入します。どのような物件を購入するかというと、低価格で売れ残っている品質の悪い物件を大量に購入するのです。
そして一方では、節税目的の個人を説得し、どれくらい節税できるかを計算して見せます。これらの個人も彼らが選別した人々で、年収がおおよそ800万円以上で、仕事が安定していて、納税義務も（当然）安定しており、銀行からの融資を受けやすい人々です。
もしこの人が不動産投資の経験がないなら、これらの試算を見た後、「こんなに優れた節税方法があるなんて、今まで知らなかった。投資もできて節税もできる！」と思い、業者が推奨する減価償却の対象となる物件を購入してしまいます。
ここでの盲点は、投資と節税を混同してしまい、より多くの税控除を望むことに執着し、「不動産投資の本質」を見落としてしまうことです。質の低い物件を購入した場合、高い空室率によりローンを返済できなくなったり、売却時に大きな損失を被る可能性があります。
このような業者はこの心理を悪用し、品質の悪い物件を低価格で購入してから、税控除だけに目を向ける初心者投資家に売却するのです。
もちろん、すべてのこのような業者が悪いわけではありませんが、時間をかけて十分に調査しなければ、本当に簡単にこの罠に引っかかってしまいます。
もっとも、台湾人は日本で他の収入がない限り、このような節税手法を使う機会はあまりありませんが、この例を挙げるのは、海外不動産を購入する際には、細かい落とし穴が本当に多く存在することを皆様に警告したいからです。必ず十分に情報を集め、質問を重ね、細心の注意を払ってください！