最近、六本木周辺で物件を見学しています。
子どもの頃に漫画「ママ王」を読んだことを覚えています。その中では、田舎の店から東京にやってきた酒店嬢が、まず新宿歌舞伎町で働き、その後六本木へステップアップし、さらに銀座へ進出して、銀座最強のホステスになることが、日本を制覇することと同義だと描かれていました。
六本木は非常に独特な場所です。多くの外国大使館がここにあり、高級オフィスビルも立ち並び、多くの外資系企業が拠点を置いているため、外国人、特に西洋人が非常に多いです。六本木ヒルズと六本木ミッドタウンは、どちらも高級で格式高いショッピング・レジャー施設です。六本木ミッドタウンの隣に広がる公園は、ピクニック営業の休日には、ニューヨークのセントラルパークに来ているような錯覚さえ覚えさせます。その他にも有名な美術館が複数あり、全体的に非常に高級なエリアです。
図：六本木ミッドタウン隣接の公園
しかし興味深いことに、ここには夜間営業の店舗が相当数混在しています。漫画で言うところの、六本木は水商売界の「中級クラス」なのです。
もし自分たちの住居用に高級住宅を探すなら、非常に高額になる可能性があります。ただしそれはここでは議論の対象ではありません。
本稿で取り上げたいのは「小型投資物件」についてです。
この記事を特に書く理由は、今回六本木で物件を見学する中で、これまでの投資物件購入の考え方とは全く異なるアプローチを発見したからです。私はずっと「ロケーション、ロケーション、ロケーション」という哲学を貫いてきました。六本木のような高級エリアでは、小型投資物件が売却されれば、当然欲しくなるものです。
図：六本木ミッドタウン
ところが、実際に現地を歩いてみて初めて気づいたのは、一体どのような人がこのエリアで単身用ワンルームを借りるのかということです。富裕層は高級マンションに住み、サラリーマンはより静かで生活感のある住宅地を選びます。六本木周辺で比較的安価な単身用ワンルームを借りる人の大多数は、実は「水商売」に従事している人たちなのです。勤務地に非常に近く、電車の時間を気にせず、いつでも徒歩で帰宅でき、通勤の手間と時間を大幅に節約できるからです。
今回訪問した複数の六本木物件では、共用部分は全体的によく管理されており、改装後はむしろ美しくなっていました。しかし、ある物件では近隣住民全員が喫煙者であるかのような状況でした。オープンな廊下では、私はまるでナイトクラブの中にいるような気分になりました。各室内から漏れ出した煙だけで、オープンスペース全体がナイトクラブと同じくらい充満していたのです。これは本当に驚きました。
日本の住宅の多くは壁紙が貼られていますが、喫煙者に賃貸すると壁紙全体が黄変し、退去時には全て張り替える必要があります。そのうえ、壁紙を替えてもなお、室内に濃い煙臭が残ることがあります。これは私にとって非常に嫌なポイントです。
別の物件では、その背後にランボルギーニのラウンジがありました。まさにプレミアムロケーションです。しかし、1階には「外観からは判別できない」2つの酒店がありました。仲介業者はこれらが「ヤバい系」（危険型）の店ではないと説明しましたが、Googleで調べてみると、その中の1つは「非常に特殊」で、一般的とは言えない酒店でした。
自分が理解できない事柄には手を出さないので、この物件はスキップすることにしました。
物件を見学する際、私は東新宿と池袋周辺は最初から除外しています。水商売の店が非常に多いからです。ところが、六本木も同様の状況であることに気づき、非常に驚きました。これは私がこれまで想定していなかったポイントなので、特に記録して皆さんと共有することにしました。
追記：個人差により投資スタイルは異なります。実生活で私を知っている人は、私が林森北路を非常に好むことを知っているかもしれません。しかし、投資と個人的な好みは厳密に分けています。不動産投資はストレスなくパッシブインカムを得ることが目的なので、可能な限り未知のリスク要因は避けたいと考えています。