実践経験に基づいた確かな知識
日本不動産投資の実践的な完全ガイド
日本の不動産市場は台湾と大きく異なりますし、日本人が物件を選ぶ際のポイントも台湾とは異なります。このシリーズでは、日本で「不動産を購入して賃貸に出す」際に確認すべき項目をまとめています。特に台湾人投資家の視点から日本不動産投資を分析し、台日市場の相違点を比較したこの教材は、他のサイトでは見つけることができません。なぜなら、すべて私の実際の投資経験に基づいているからです。
日本不動産投資 - 基本概念編
以下の教材は、「基本概念編」「環境編」「物件編」「室内編」「財務編」などのセクションに分けて解説します。場合によっては、さらに追加セクションがあるかもしれません。日本不動産に興味のある皆様は、投資を始める前に全体のガイドを確認することで、投資対象の判断と財務計画をより適切に行うことができますよ。
安定した賃貸収入を目指し、キャピタルゲインは期待しない
日本不動産投資を検討される際に、まず理解していただきたい重要な点があります。キャピタルゲイン（売買差益）を狙った投資をお考えでしたら、日本市場は実は適していません。主な理由は、売却時の税負担が非常に重く、多くの人が売却益で利益を得ることを避けるほどです。
日本の不動産価格は上昇しているではないかと言う方もいるでしょう。私が10年以上前から現在まで投資を続けている経験から申し上げますと、次のような観察があります。10年以上前の東日本大震災当時、不動産市場に大きな隙間が生じ、その後緩やかに上昇してきました。当時の時点では、不動産価格は著しく過小評価されていたと考えられます。その当時、Yahoo!日本不動産で検索すれば、利回り10%以上の物件を容易に見つけることができ、一等地の投資物件でも6～7%以上の利回りがありました（当時台湾はおよそ3%）。明らかに不動産価格が過小評価されていた状況です。その後の緩やかな上昇は、この極度の過小評価を是正する市場のプロセスだと考えます。また、当時は外資は中国と台湾の不動産市場に資金を集中させていたでしょう。日本の税制では、不動産投機は成り立たないのです。
しかし、パンデミック以降、世界情勢が不安定化し、多くの国外投資家が資産を分散したいと考えるようになりました。キャピタルゲインは期待できなくても、日本は政治的に安定した民主主義国家であり、ここでの資産はより安全です。加えて、円安により、比較的安価な価格で資産を購入することが可能になりました。そのため、海外からの買いが増え、この3年間で不動産価格が押し上げられたのです。しかし、売却時の高い税負担があるため、短期的な売買で利益を得ようとする行為は起こりにくく、これは健全な市場だと考えています。
したがって、キャピタルゲイン狙いの投資という考え方は一度脇に置きましょう。日本不動産市場への参入は、安定した賃貸収入を得ることが目的です。このような物件をいかに見つけるかが、この投資における最も重要なポイントです。物件選定の方法については、本サイトの他の記事で詳しく解説いたします。
現在は不動産価格が上昇しているため、投資利回りは約4%程度にまで低下しています。このタイミングで投資を始めるべきかどうかは、皆様個人の投資計画によって異なります。
円安は投資の好機ですか？
「円が安いから不動産購入に適している」という宣伝について、特にお伝えしたいことがあります。円が安い時点で円を購入していなければ意味がないのです。契約締結時に支払いをする時点では、為替レートは既に変わっているかもしれません。もしこの投資の目的が毎月の収入を台湾に送金することであれば、台湾ドルに換算する時点では、わずかな金額しか戻ってこないことになります。円が安いということは、受け取った賃料を台湾ドルに換算する際も、金額が減少するということをお忘れなく。
しかし、資金を保管する場所を探している人にとっては話が異なります。彼らは収益をすぐに使用する必要がありません。これが「円安」が外資にとっては買いシグナルになり得ても、すぐに賃料が必要な個人投資家にとってはあまり意味を持たない理由です。
海外不動産投資を始める前に、資金の柔軟性を評価する
この投資から得られる収益が「生活費」、つまり毎月の日常生活を維持するために必要な資金である場合、個人的には日本不動産市場への参入はお勧めしません。最初は1軒のみを賃貸に出す状況では、実際には安定した収入とは考えられません。なぜなら、必ず退去時期が訪れ、新しい入居者を探す期間が必要になるからです。また、設備が故障して修理や改修が必要になる場合もあります。空き家期間は収入がなく、規模（複数物件）を十分に大きくしない限り、リスクを分散させることができません。さらに、為替変動の問題も加わります。つまり、リスクが増加するわけです。その他にも、言語や地域の違い、送金手数料、詐欺の可能性、紛争発生時の対応、訴訟手続きの煩雑さなど、多くの問題があります。最後に、不動産投資が各国共通して抱える課題として「流動性の低さ」があります。急に資金が必要になり、この物件を売却する必要が生じても、住宅は上場企業の株式のように1日で売却できるものではありません。数ヶ月から1年間リストに掲載されたままになる可能性があり、売却を急いでいるほど、値下げして売却することになりかねません。したがって、不動産投資による賃貸収入モデル自体が、生活費の補填に適さないのです。特に海外不動産投資ではなおさらです。
しかし、一方でこのようなケースもあります。手元にある資金が実は使う予定がなく、中期的には（5年以上）その資金を動かすことがないとわかっており、勉強する意欲があり、新しいことを積極的に学び、日本の賃貸文化と国民性を理解しようとし、良い家主になる覚悟がある。さらに、日本不動産投資を面白いと感じ、ポートフォリオの多様化として捉えているのであれば、検討を続ける価値があるかもしれません。
日本での住宅ローン：自用住宅は極めて低金利
日本で自用住宅を購入する場合、ローン金利は1%未満で、最長40年のローンが組めます。所得税の住宅ローン控除をさらに差し引くと、ほぼ利息を支払わないようになります。ただし、日本国籍または永住権を持つ人に限られます。
日本国籍であっても、物件が自用ではなく投資用の場合、金利は1.5～4.5%に跳ね上がります。
私たちのような永住権を持たない外国人は、自用・投資用を問わず、最低でも2%以上の金利が適用されます。さらに、日本の銀行が外国人へのローンを提供したくない場合もあります。
ここから分かることは、日本は国民の自宅購入を奨励し、日本国籍者および永住権者以外に対しては、より高いローン金利を設定しているということです。
外国人のローン金利は大幅に上昇
中長期の居住ビザを持たない外国人は、日本で低金利のローンを組むことができません。外国人向けの住宅ローンは最低でも2～4.5%で、制限が多くあります。ローン額が3,000万円未満の場合、通常融資が受けられず、建物の築年数が古すぎる場合も同様です。さらに、一部の銀行は外国人へのローンを一切提供していません（台湾系銀行を活用することをお勧めします）。新しい築年数で投資利回りが低い物件を購入する場合、ローン返済が全ての利益を吃い尽くし、投資としての意味がなくなってしまいます。
不動産投資の財務戦略は台湾と大きく異なる
この点は台湾での不動産投資習慣と大きく異なります。通常、台湾では最小限の自己資本でローンを最大限に活用し、賃貸収入のレバレッジを効かせます。しかし、日本では外国人向けの住宅ローン金利が高すぎるため、レバレッジ効果を期待できません。したがって、現金で購入することから日本不動産市場への参入を開始する人が少なくありません。（これが日本で不動産投機が成立しにくい理由の一つでもあります）
もちろん、台湾でローンを組んで日本の不動産を購入する方法もあります。以前はこれも有効な方法でしたが、現在の金利上昇環境では、台湾で2%未満の住宅ローン金利を取得しても、送金手数料などの経費を加えると、相当な規模の投資か、既に規模を拡大している場合を除き、小規模投資家にとっては割に合わない状況になっています。
もう一つの方法として、日本の台湾系銀行からのローン（東京スター銀行、中国信託、玉山銀行、台新銀行、兆豊銀行）があります。これは台湾人のみが利用できるプランで、金利は2%からのスタート、最低融資額はおよそ5,000万円以上です。融資対象エリアは東京都23区内が中心ですが、一部の台湾系銀行は大阪・京都の特定エリアの物件も受け付けています。購入物件の総額が高い場合、これは優れたローンオプションです。ぜひ参考にしてご活用ください。
もちろん、既に日本の永住権を取得している場合は、日本の銀行からローンを組むことができます。より有利な条件を得たい場合は、地方の小規模銀行を探すことをお勧めします。より低い金利でローンを提供してくれる傾向があります。現在のところ、私が聞いた最低の投資物件金利は1.5%で、これは優れた条件だと考えます。
（上記の規定は随時変更される可能性があります。各銀行の実際の状況に基づいてください。）
ここまで読んで、ご自身の投資計画を改めて検討し、日本不動産市場が本当に適しているのか、そしてあなたの投資スタイルと合致しているかを慎重に考えてみてください。
まとめ：2023年に参入するなら、「余資」での参入をお勧めします
日本不動産市場は「安定した賃貸収入」を特徴とし、突然の投機的キャピタルゲインは期待できません。現在（2023年）の利回りで見ると、株式、REIT、さらには米ドル定期預金でも同等の利回りが期待でき、空き家期間や修繕費用の問題がありません。したがって、この投資資金が本当に余資であり、日本不動産投資に「愛情を持っている」場合にのみ参入することをお勧めします。そうでなければ、多くの勉強が必要な上に、言語の問題で大きなコミュニケーションコストが発生する可能性があります。米ドル定期預金に資金を預けた方がましです。ここまで読んでもなお興味がある、またはさらに詳しく知りたいと思われる場合は、ぜひ後続の記事もご覧ください。
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