日本で大家をすることと台湾で大家をすることはとても異なります。台湾で賃貸経営をされた方であれば、ご自身の借主と面識があるはずです。しかし日本では、募集から案内、退去まで、完全に借主と接触する必要がありません（借主の多くも大家との接触を望みません）。日本の賃貸プロセスと考え方も台湾とは異なっており、以下、日本の大家と台湾の大家の違いについてご説明します。
借主は申請書の記入と個人情報の開示が必須
借主は年齢、職業、住所、会社名、年収（学生の場合は学校科学）、連帯保証人または保証会社の情報を記入する必要があります。大家はこれに基づいて、その人に賃貸するかどうかを判断できます。大家が賃貸を拒否することも一般的です。高齢、低収入、正職がない、外国人など、拒絶理由は多岐にわたります。
保証人制度
日本で賃貸する場合、連帯保証人が必要です。この人は日本国籍または永住者である必要があります。借主が家賃を滞納したり、退去時に部屋を傷つけて敷金では補えない場合、連帯保証人がこの費用を負担します。
急いで部屋を貸したい大家の中には保証人要件を免除する人もいますが、これは後々トラブルのもとになる可能性があり、慎重に判断すべきです。近年、ますます多くの大家が借主に保証会社の加入を認める（または強制する）傾向にあります。借主は保険料のようなわずかな費用を支払い、実在する保証人を探す必要がありません。問題が生じた場合、保証会社が費用を負担します。もちろん信用が悪い場合、保証会社も加入を拒否することがあります。
家賃の設定
日本の不動産市場では、売却価格と賃料がすべて実価登録され、公開されているため、物件価格と家賃相場は公表されています。もちろん大家は自身の家賃を調整できますが、高すぎると貸しにくくなります。大家が自由に設定できるもう一つの項目は敷金と礼金です。敷金は台湾と同じで理解しやすく、日本では通常1～2ヶ月分です。礼金は台湾にない概念で、大家に部屋を貸してくれてありがとうという感謝の気持ちを表すもので、通常は1ヶ月分の家賃です。ただし、部屋を貸しやすくするために礼金を徴収しない大家もいれば、家賃を下げて礼金を2ヶ月分に設定する大家もいます。これらの設定は、大家が市況に応じて自由に調整できます。
大家は借主の継続居住を拒否できない
賃貸借契約のほとんどは2年単位で結ばれ、更新時に借主は「更新料」を支払う必要があります。通常は1ヶ月分の家賃です。借主が更新を希望する場合、大家はこれを拒否することはできません。たとえ物件を売却して新しい所有者に変わっても、借主に引っ越すよう要求することはできません。もちろん例外的な方法もあります。将来的に物件を別の用途で回収する予定がある場合、契約時に通常の契約ではなく「定期借家権」を選択し、賃貸期間をあらかじめ定めれば、時間が経過すると借主は継続居住を要求することはできません。もちろん、その時点で双方が合意すれば、継続することは可能ですが、借主が長期賃貸を考えている場合、定期借家契約を見ると検討する可能性があります。結局のところ、新しい部屋を探すことも引っ越しも非常に面倒だからです。当然のことながら、大家も借主に早期退去を要求することはできません。本当に必要な場合、通常は違約金を支払いますが、借主の同意がなければ成立しません。借主が早期退去する場合、契約では通常、借主が1～2ヶ月分の家賃相当の違約金を支払うことが規定されており、大家はこれを拒否することはできません。
大家は絶対に賃貸中の部屋に入ることができない
部屋を貸した場合、使用権は借主のものになります。大家はその部屋の所有権を持っていますが、入室する権利はありません！台湾では、掃除をするため、何かを交換するため、見学者を連れてくるためなど、大家が入室する事例が多くあります。しかし日本では「絶対にできません」。賃貸中の部屋への無断侵入は必ず警察に通報され、逮捕されます。
賃貸借契約がある物件は内覧ができない！
したがって、すでに賃貸借契約がある物件の場合、内覧することはできません。周辺を歩いて外観を見るだけです。その場合、契約に記載されているすべての詳細に頼る必要があります。日本の売買契約告知事項の習慣は台湾と大きく異なります。日本はすべての細部を記録し、契約に詳細に記載して、後で請求されることを防ぎます。一方、台湾の多くの契約は曖昧で、見つからなければそのまま済ませようとする傾向があります。日本は、すべての事項を明確に記載し、後々のトラブルを避けることを望んでいます。
賃貸借契約がある物件の場合、借主と賃貸借契約は直接承継され、所有者変更を理由に借主を追い出すことはできません（台湾でも同じですね。売買は賃貸を破壊しません）。したがって、賃貸借契約がある物件を購入する際には、契約のすべての条件、借主の背景情報などを十分に確認する必要があります。
借主が家賃を滞納した場合はどうする？
協議が無効になり、明らかに支払い拒否の場合、裁判所の調停に持ち込む必要があります。いかなる場合でも、大家が無断で部屋に侵入して借主の荷物を搬出することは絶対にできません。（したがって、最初の段階で借主を選別するときは、やや厳しめにすることをお勧めします）
新しい借主ごとにロックの交換が必須
新しい借主に貸すたびに、安全のため、日本では「必ず」ロックを交換します。このロック交換費用は一般的に借主が負担します。借主が誤ってカギを紛失した場合、住宅の安全上の理由から、借主は新しいロック交換のすべての費用を負担する必要があります。日本ではロックに関してこの点は非常に慎重で、複数の借主が同じカギを使用する状況は起こりません。
新しい借主ごとに専門の清掃業者による大掃除が必須
新しい借主ごとに、必ず専門の清掃業者に徹底的に掃除と消毒をしてもらいます。これは日本の賃貸市場の定則です。以前は費用は大家が負担していましたが、近年はますます多くの大家が敷金から差し引くようになっています。
設備破損時の対応
住宅内のものが破損した場合、これは台湾と同じです。設備が自然損耗した場合、大家が修理または更新費用を負担します。借主が破損させた場合、借主が自身で対処するか、退去時に敷金から差し引かれます。費用負担について調整が必要な場合、信頼できる管理会社を見つけることの重要性がわかります。優良な管理会社は借主を選別し、長年の経験に基づいてその人が住んだ後にトラブルが起こりやすいかどうかを判断し、借主が自身で対処すべき問題を解決させ、何を修繕し何を使用可能なままにするかを提案し、さらに改装時にはアドバイスを提供して、改装方法がより貸しやすいか家賃を上げやすいかを指南します。これにより、真の意味で「管理」の気楽さを享受できます。私自身は、これらの交渉をすべて管理会社に任せ、安定した利回りを確保することだけに集中し、賃貸経営でストレスを抱えないようにしています。
間取りを勝手に変更することはできない
台湾では多くの大家が自分で壁を建てたり間取りを変更したりしていますが、日本では絶対にできません。すべての建物の変更は正式な申請が必要です。空きスペースを購入し、業者に依頼して複数のアパートに分割しようなどとは決して考えないでください。もちろん、合法的に申請された間取り変更であれば問題ありません。
実務経験の感想
私は、日本で大家をすることは台湾で大家をするより楽だと思います。日本の法律は賃貸借に関する規定が多く、借主と大家の両方を保護しています。みんなが規則に従えば、悪質な大家になることは困難ですし、借主も大家を無理やり凹ますことはありません。健全な制度により、賃貸市場は安定し、シンプルになります。個人的には、この投資環境が大好きです。