今日は日本の不動産に関する恐怖の物語を一つご紹介します。その物語は、ごく普通に見える不動産説明会から始まりました。
ある不動産仲介業者が堂々と述べています：「この新築の投資物件を購入していただければ、弊社が管理いたします。毎月家賃が入ってくるだけです！」会場には、不動産投資に期待を膨らませた買い手が座っていました。
その買い手は慎重に計算してみました：
- 毎月の家賃収入は悪くない
- 管理費は合理的に見える
- 仲介業者は既に借り手の順番待ちがいると言っている
- ローン計算後も利益がある
「素晴らしい！」と買い手は思い、すぐに売買契約と賃貸管理契約に署名しました。
しかし、その後の展開は、まるで悪夢が徐々に現れるようなものでした：
第1ヶ月：すべてが順調で、借り手が入居し、家賃が期日通りに入金された
第2ヶ月：管理組合が突然管理費を2倍に値上げすると通知
第3ヶ月：借り手が退去してしまった
その後10ヶ月間：物件が空のままで、全く借り手が見つからない
買い手は急いで仲介業者に催促しました：「どうしてこんなことになったんですか？」
仲介業者は冷たく答えました：「貸したいなら、家賃を下げるしかありません。」
どの程度まで下げるのか？ローン返済さえできないほど安くなってしまったのです！
さらに恐ろしいことに、買い手が賃貸管理契約を解除しようとしたら、契約書に2つの驚くべき条項が隠されていることに気づきました：
「正当な理由なく契約解除はできない」
「契約解除には6ヶ月分の家賃に相当する解除金を支払う必要がある」
結局のところ、これはすべて巧妙に仕掛けられた罠だったのです：
- 家賃の過大評価
- 管理費値上げの予定を隠蔽
- 初月の借り手は仲介業者が用意した偽の借り手の可能性
- 悪意のある解除条項
このビジネスモデル自体は間違っていません。私自身も不動産仲介業者に管理を委託しています。しかし問題は、この仲介業者が最初から人を騙すつもりでいたこと、そして買い手自身が不利な契約に署名してしまったことです。
この買い手は契約書をきちんと読まなかったか、理解できなかったか、それともこの仲介業者を無根拠に信頼していたのかもしれません。
今、買い手には2つの選択肢しかありません。1つは弁護士を探して、これが消費者にとって不利な契約であるために解除金を減らすことができるかどうかを検討することです。しかし弁護士を雇ったり、訴訟を起こしたりするのは費用がかかり、時間もかかります。その間、キャッシュフローはずっとマイナスのままです。
もう1つの選択肢は、素直に解除金を払って、すぐに解除し、その後この問題物件をどう処理するかを考えることです。
どちらの道を選んでも、損失は甚大です。しかも買い手はローンを組んで購入しているため、キャッシュフローがマイナスの状態を長く続けることはできません。
恐怖の物語は終わりました。台湾の友人たちにお伝えしたいのは、日本人でさえ自分の母国語の契約書を読み間違えたり、他人を信じすぎたりするということです。まして、言語の壁がある私たちであれば尚更です。
ですから、契約書は隅々まで、1字1字注意深く読む必要があります。特に解除条件の部分は重要です。
このように考えると、その重要性が分かるでしょう。仲介業者の賃貸管理契約には、借り手が見つからない場合に家主が違約金を支払わなければならない条項は絶対にありません。ですから、仲介業者がいくら借り手を見つけられなくても、家主は仲介業者を責めることができません。そのため、解除条件は非常に重要なのです。家主は仲介業者に仕事を委託する側なのですから、当然いつでも解除できる契約を結ぶべきです。そうしないと、その物件は文字通り「人質」状態になってしまいます！
また、家賃相場についても、自分で調査する必要があります。（家賃を予測するのに役立つウェブサイトがいくつかあります。通常、複数の平均値は大きく外れることがありません。またはインターネット上で以前成立した家賃を簡単に調べることができます。）管理業者が言う家賃を一方的に信じることは絶対にしてはいけません。私自身が物件を探すときも、掲載されている想定家賃（予測家賃）が、私が調査した実際の家賃よりも大幅に高いことが頻繁にあります。明らかに物件の利回りを高く見せて、より売りやすくするためです。
最後に、契約をきちんと結んだおかげで、相手が後でお金を騙し取ろうとしてき...たけどそれができなかった経験を持つ者として、皆さんに心から経験をシェアしたいのです：どんなに良い協力関係でも、どんなに誠実で親しい相手でも、将来何が起こるか分かりません。ですから、絶対に何かを譲歩したり、誠意を示そうとしたりして、自分に不利な契約に署名してはいけません。契約は自分自身を守るためのものです。自分で自分の権利を手放してしまっては、誰があなたを救うこともできません。肝に銘じておいてください！
#日本不動産鬼故事