日本国土交通省は2025年11月末に『不動産登記情報を活用した新築マンションの取引実態調査』を公表しました。この報告書に注目すべきデータがあります。東京23区の新築物件市場において、「台湾」からの購入者が最近、中国と香港を上回り、最も積極的な購入主体となったのです。
現在、日本の不動産市場は誰が購入しているのか、誰が投機しているのか、この報告書はどのような投資シグナルを示しているのか。以下で詳しく分析します。
投機的な物件の実態が明らかに：中心部ほど短期売買が多い、「都心6区」が短期取引の戦場に
皆さんは「不動産は立地が重要」とよく言いますが、「投機」となると、立地がさらに重要になるようです。
調査によると、日本の三大都市圏（首都圏、近畿圏、中部圏）の中で、東京圏と大阪圏の「短期売買比率」（購入後1年以内に転売）は例年より明らかに高く、「市中心部に近いほど、投機比率が高い」という傾向を示しています。
データから投機的物件の分布メカニズムが直接示されており、東京23区全体の短期売買比率は既に9.3%に達しています。さらに範囲を最高級の「都心6区」に絞ると、この指標は一気に12.2%に跳ね上がり、「立地が中心的なほど、短期取引がより活発」という市場の鉄則が明確に示されています。
知識コラム：「都心6区」とは何か？ 報告書で言及されている都心6区は、通常、東京都の最も代表的な6つの行政区を指します。千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、および渋谷区です。これらの地域は単なる日本の政治経済の中枢であるだけでなく、不動産価値が最も高い「絶対的な一等地」でもあります。
これは、東京の最高級エリアでは、新築の高級マンション10戸のうち1戸以上が1年以内に転売利益目的で市場に出ることを意味します。これに対して、名古屋圏では明らかな投機的傾向は見られず、市場は比較的保守的で安定しています。
台湾の購買力が驚くほど強い！中港を超え、東京23区の頂点に
この報告書の最も注目すべき点は、「海外在住者（日本非居住者）」の購入分析に関するものです。
長年にわたり、中国、香港、台湾は日本の不動産における主要な海外購入者でしたが、最新の登記データ（2025年6月時点）では、東京23区の新築マンション取得件数において、「台湾」が最近第1位に躍進しました。
データによると、東京の最高級エリアである「都心6区」は依然として国際資金の必争の地であり、新築物件の7.5%が外資の手に渡っています。全体的な購買動向を見ると、年間平均取引件数は約300件で、パンデミック前より収縮していますが、購入者の勢力図は大きく変わりました。台湾からの投資家が最も積極的に動き、中国と香港を上回る活動水準に達し、外資のトップ地位を占めています。さらに、シンガポール、米国、英国からの資金も継続的に参入しており、この波の東京不動産市場の盛況を共に支えています。
日本円の為替変動があっても、台湾の人々の日本不動産に対する信頼と実質的な購買力は依然として力強く、東京の一等地を選好する傾向がより強まっています。
誤解を解く：外資は必ずしも「高級マンションを投機」しているわけではない
インターネット上では「外国の富豪たちが日本の最高級マンションを投機している」という噂がよく流れていますが、公式データは異なる答えを示しています。
調査から分かったことは、都心6区での短期取引は活発であっても、「海外在住の購入者」は実際には2億日圓（約4,200万台湾ドル）以上の超高級マンションを大規模に投機していないということです。
• 何を購入しているのか？ 海外購入者が都心6区で購入している物件の大多数は、2億日圓以下の価格帯です。
• 高級マンションを投機しているのは誰か？ 2億日圓以上の超高価物件には、海外購入者の短期転売記録がほぼ見当たりません。
海外投資家（台湾人を含む）の大多数は、総価格が相対的に「購入しやすく、賃貸しやすい」中高価格帯の物件（1億～2億日圓の範囲）をターゲットにしており、ピラミッドの頂点にある超高級マンションではありません。真の最高級マンション購入者のほとんどは、長期保有を選択しています。
大規模建設プロジェクトが「投機的物件のホットスポット」に？ 短期取引の80%以上がここに集中
もし100戸以上の大型コミュニティ（大規模マンション）の購入を好む場合は、流動性リスクに注意する必要があります。調査から、各棟の登記件数が100件を超える大規模プロジェクトでは、短期取引比率が大幅に上昇していることが分かりました。さらに驚くべきことに、これらの大型プロジェクトの取引量は、全短期取引量の80%以上を占めています。
これは、大型プロジェクトが流通性に優れているため、投機資金がより容易に参入でき、その結果、価格変動幅が一般的な中小規模プロジェクトより大きくなる可能性があることを意味します。
【台湾投資家への提案】 大規模プロジェクトは戸数が多く、注目度が高く、市場流通性が優れているため、投資家による「団体購入」または「単体投機」の対象になりやすいです。もし自分で居住する必要がある場合、または地域内の出入りが単純で、不動産価格の変動が安定していることを望む場合は、投資家が過度に密集している大型プロジェクトを避け、代わりに中小規模の精品プロジェクトを探すことが、より堅実な選択となるでしょう。
日本政府の措置開始！「短期投機」と「外資買い」を視野に
外資の流入と短期投機に直面して、日本政府の姿勢はより厳しくなっています。国土交通省は明確に、「外国人取引」および「短期買い売り」の実態監視を継続的に強化することを示しており、これは日本の内閣が最近決議した政策方向とも一致しています。
政策の方向転換 長期保有が王道
台湾投資家への提案：
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立地は依然として王道です：東京23区、特に都心6区の資産価値は高いですが、市場が過熱しているリスクにも注意する必要があります。
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長期保有が最良です：データは短期取引に利益の可能性があることを示していますが、政策リスクが高まっています。資産配置の長期的利益に焦点を当て、短期の出し入れではなく、より長期的な視点が必要です。
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投機的な落とし穴を避ける：物件を選択する際には、地域の投資家の比率に注目して、「売却のために購入した」投機的なコミュニティを避けることができます。
東京不動産の都心6区の高い短期取引率（12.2%）は両刃の剣です。これは、地域の保有価値と流動性が良好であることを意味していますが、同時に価格が既に短期資金によって高められている可能性があることを示唆しています。政府が規制を強化する背景では、投資家は短期投機を避け、大規模プロジェクト以外の質の高い物件に向き直し、長期的な賃貸収入または資産配置を核とした戦略を採用することが、この波の海外不動産購入ブームの中で最も堅実な布局方法となります。
【調査背景の概要】
• 発表機関：日本国土交通省（2025年11月25日公表）不動産登記情報分析報告書。
• 調査規模：2018年1月から2025年6月までの期間をカバーし、三大都市圏および地方4市の合計約55万戸の新築マンション（保存登記データ）を含みます。
• 3つの監視重点：
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短期買い売り：購入後1年以内に転売するかどうか（投機指標）。
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海外購入者：日本国外に居住する者の購入状況（外資指標）。
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価格分析：民間データと組み合わせて、特に「都心6区」を異なる価格帯の取引分析を対象とします。
令和7年11月25日 国土交通省記者発表「不動産登記情報を活用した新築マンション の取引の調査結果を公表」 https://www.mlit.go.jp/report/press/tochi_fudousan_kensetsugyo05_hh_000001_00237.html
＊著者は日本の宅地建物取引士国家資格試験合格者です