日本不動産投資は今も買える？2024年東京不動産住宅市場展望

まずはこの驚くべきグラフをご覧ください。

東京都心新築物件の価格推移

このグラフは日本の不動産市場では珍しい傾向を示しています。しかし、これは確実に2023年に起こりました。東京2023年上半期の新築住宅物件は、急速な上昇を示していました。その一つの要因は、この期間に港区が超富裕層向けの物件の供給比率が高かったことで、全体的な価格が押し上げられたためです。しかし、この要因を差し引いても、なお大幅な上昇傾向が見られます。これは地価、建築コスト（原材料費と人件費の大幅上昇を含む）、継続的な円安、および外国資本の買い需要に関係しています。

東京都中心部新築物件の価格推移

出典：一般財団法人日本不動産研究所、アットホーム株式会社、株式会社ケン・コーポレーション「住宅マーケットインデックス」

無視できない中国人購入者の要因

不動産業者の話によれば、2023年の中国人購入者による購買需要は急速かつ金額が大きく、彼らは資金を海外に移転することに急いでおり、市場価格を気にせず、迅速な取引のみを求めていました。中には市場価格より15～25%高い金額を支払う意思がある人もいました。この中国の「資本逃避資金」は、東京の高級物件市場の大きな推進力となりました。ただし、これらの買い注文が実際の取引のどの程度の割合を占めているかについては、現在のところ統計データはありません。

しかし、中国から資金を移出する難度が段階的に上昇しているため、この影響要因は2024年に減速する可能性が予想されています。

価格が取引量を抑制 堅牢な必需需要が支える

新築物件の価格が高すぎるため、日本国民の購買力不足という問題が既に浮上しており、2023年の新築物件の取引量は減少しました。

現在、円はなお低い水準にあり、日本市場は多くの資金の選択肢の一つとなっており、株式と不動産の両方が上昇する傾向を示しています。しかし、日本の不動産市場はその税制上の理由により、投機的取引は難しく（利益を得られない）、実際の居住ニーズが住宅市場において極めて重要な役割を果たしています。

日本の不動産市場は地域による差異が非常に大きいです。東京の価格が上昇している一方で、多くの地域では価格が継続して下落しています。これは人口の流動、つまり住宅需要と大きく関係しています。東京の人口は過去70年間、継続して純流入（この記事をご参照ください）しており、購買および賃貸市場の需要は非常に大きいです。経済状況がどうであれ、堅牢な必需需要は住宅価格を支える大きな力です。

東京都中古マンション価格の推移

次に、「外国人」および「超富裕層」の要因をより除去できる「中古マンション市場」を見てみましょう。このグラフから、2021年と2022年の上昇幅が大きく、2023年に至ってもなお成長していますが、上昇率は緩やかになっていることがわかります。不動産業者によれば、この2年間で大幅な上昇があった後、2023年は一般的な買い手の購買意欲の低迷が明らかに感じられたため、開価に下降傾向が見られるようになったとのことです。

東京都中古マンション価格の推移

出典：一般財団法人日本不動産研究所、アットホーム株式会社、株式会社ケン・コーポレーション「住宅マーケットインデックス」

下記のグラフは、バブル経済崩壊後、2008年の金融危機と2011年の東日本大震災による2つの低点を示しており、近年、首都圏の不動産価格は全体的に上昇傾向にあることを示しています。

東京都中古住宅価格指数の推移

出典：一般財団法人日本不動産研究所「不動研住宅価格指数」

不動産投資家調査

下記の「不動産投資家調査」データも非常に参考になります。通常、目にする不動産価格傾向データは「既に発生した」後付けのデータですが、本レポートは専門的な投資機関による「市況に対する予測」を調査しており、市場トレンドの予測により有効であると考えます。結局のところ、市場は買い手と売り手の予測と行動を反映しているからです。

市場のライフサイクルから見ると、大多数の投資家は、現在の東京不動産市場は既に高ピークの位置にあると考えており、調査の詳細な数字から解読すると、既にピークの後期段階にあると考えられます。

投資家が認識する現在の市場ライフサイクル

出典：一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」

東京都城南地域（世田谷区、目黒区、品川区、大田区）を例にとれば、2011年から期待される賃貸利回りは継続して低下しており、2023年に最低を記録しました。

投資家が予想するビル規模物件の賃貸利回り

出典：一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」

しかし、調査された投資機関による不動産投資動向に関しては、95%の投資機関が「買進」の意向を示しています。

向こう1年間の不動産投資意向

出典：一般財団法人日本不動産研究所「不動産投資家調査」

このことから、現在の市況が高ピークから衰退状態を示し、利回りが低下していても、日本不動産はなお合理的な投資市場であり、投資機関は依然として積極的な投資意向を採用していることが明らかです。

アジア4都市の不動産価格および賃料トレンド

東京、台北、ソウル、香港の4都市を比較する場合、住宅市場の観点からは、台北の価格が近年大幅に上昇しており、東京は継続的に緩やかに上昇していることがわかります。

東京、台北、ソウル、香港マンション価格および賃料指数

出典：一般財団法人日本不動産研究所「国際不動産価格賃料指数」

日本の都市開発計画は不動産経済の堅実な基礎

最後に、台湾と日本の都市開発に関する思考方式の相違についてお話しします。日本の都市開発に対する時間軸は非常に長期にわたっています。日本の大型開発プロジェクトは50年単位での計画が可能であり、規模が非常に大きく、2つの駅をまたぐことさえあります。このような未来への継続的な投資の蓄積方式は、日本の堅実な経済基盤を生み出しています。日本の経済状況が現在良好でなくても、大型の都市開発計画は継続的に活発に進行中です。したがって、人口が継続的に純流入している地域には継続的な開発の蓄積があり、かつ住宅の堅牢な必需需要があり、住宅価格の支える力は十分です。

結論

2024年の東京不動産市場は相対的に依然として健全な状態にあり、投機的成分は小さいです。2024年、円が対米ドルで140円前後での推移が続き、ローン金利が大きな変化がなく、その他の外部要因も劇的な変化がなければ、全体的には緩やかな上昇から横ばいの状態が維持されると予想され、上昇幅は2020年、2021年ほどの大きさはないでしょう。最後に、日本全体の地価は差別化の傾向を示しており、最も価値のある地域は継続的に上昇し、中程度の地域は長期的に下降し、価値の低い地価は継続的に下落しています。したがって、投資地点を選択する際には、注意が必要です。

※本レポートは東京都（主に23区）の住宅市場トレンドのみを研究対象とし、商業用不動産および日本のその他地域は含まれていません。本文は資料の正確性に努めていますが、いかなる投資アドバイスを構成するものではなく、カバレッジの不十分な点についてはご容赦ください。

※本文のグラフは日本不動産研究所から正式に認可されて使用されており、許可なく転載することはできません。

著者メール：b88106055@gmail.com