日本總務省5月29日公布2025年國勢調查速報結果，日本總人口降至1億2304萬9524人，較2020年調查減少309萬6575人，減幅約2.5%。無論是減少人數或減少率，均創下自1920年開始實施國勢調查以來最大紀錄。
值得注意的是，這項統計已將居住在日本的外國人納入計算。即便外國人住民人數已達392萬人、外國人勞動者突破257萬人，仍無法扭轉日本整體人口持續萎縮的趨勢。
外國人持續增加 仍追不上日本人口流失速度
近年來，日本政府持續透過擴大技能實習制度、特定技能簽證以及吸引海外人才等方式補充勞動力。隨著少子高齡化加劇，外國人勞動力已逐漸成為日本產業運作的重要支柱。然而，人口統計顯示，日本人自然減少規模仍遠高於外國人口增加速度。
日本近年每年出生人口已跌破70萬人，死亡人口則超過160萬人，自然減少幅度持續擴大。即使外國人數量創下歷史新高，仍難以填補每年超過90萬人的人口缺口。這也讓外界開始重新檢視過去「以移民補充人口」的期待是否過於樂觀。
不只是地方消失 首都圈外溢效應也開始減弱
若從地區分布觀察，本次調查另一項值得關注的變化，是人口減少已不再局限於偏鄉與地方城市。統計顯示，全國47個都道府縣中，僅東京都與沖繩縣人口增加，其餘45個都道府縣均出現人口下滑。
其中最受矚目的，是神奈川縣、埼玉縣、千葉縣等首都圈核心衛星城市，以及愛知縣、福岡縣等地方經濟中心，均首度轉為人口負成長。過去數十年間，日本地方人口持續流向東京圈，形成「東京一極集中」現象。即使全國人口減少，首都圈周邊地區仍能透過人口流入維持成長。
但此次調查結果顯示，就算是過去被視為人口成長堡壘的區域，也已開始面臨人口減少壓力。
超過九成市町村人口下跌
從基礎行政區來看，日本人口減少趨勢更加明顯。
全國超過九成市町村人口出現下滑，其中27.7%的市町村人口較五年前減少超過10%，幾乎是上一次調查的兩倍。在人口持續流失情況下，部分地方政府正面臨學校整併、公共交通縮減、醫療資源不足以及空屋增加等問題。
日本國立社會保障暨人口問題研究所先前預估，若現有趨勢持續，到2070年日本總人口可能跌破9000萬人，高齡人口比例則將接近四成。
人口減少時代 房地產市場將加速分化
對房地產市場而言，這份國勢調查也再次凸顯區域分化趨勢。
過去投資人經常以「日本房地產」作為整體概念進行討論，但隨著人口持續向少數核心城市集中，市場正逐漸分裂為不同軌道。
東京都心與部分具備產業、交通及國際化優勢的區域，仍持續吸引人口與資金流入；相對地，缺乏就業機會與人口支撐的地方城市，則面臨需求萎縮與資產價值下滑風險。
有不動產業者指出，未來影響房地產價值的關鍵，可能不再只是地段或建物條件，而是「當地是否還能持續吸引人口」。當日本進入人口減少時代後，真正稀缺的或許不再是土地，而是仍有人願意長期居住與生活的土地。
東京媽媽日本不動產觀察
如果說過去十年的日本人口問題，是「地方正在消失」，那麼2025年國勢調查所揭示的新現實則是：日本已經進入「全國縮小」階段。
當神奈川、埼玉、千葉、愛知、福岡等人口大縣也開始減少時，這代表人口衰退不再只是偏鄉課題，而是整個日本社會必須面對的結構性挑戰。
而在這場漫長的人口收縮過程中，東京或許仍會繼續繁榮，但東京之外的日本，正在以比許多人想像更快的速度改變。