利回り（りまわり）の落とし穴についてお話しします。日本の投資物件は、図面（平面図、価格、基本情報が記載されたA4用紙）に物件の利回りが記載されていることが通常です。配慮の行き届いた資料では「表面利回り」と「実質利回り」の2つに分けて表示されていますが、単に利回りとだけ書かれている場合は通常、表面利回りを示しています。
表面利回りは、単純に賃料と物件価格だけで計算した利回りです。
計算式：（月額賃料×12ヶ月）/物件総価格
一方、実質利回りは、分子から家主が負担する各種費用と固定資産税を差し引き、分母には仲介手数料、税金、購入時の諸経費を加算したものです。これが物件の真の利回りです。（ただし、多くの図面に記載されている実質利回りの分母は物件総価格のみで計算されていることがほとんどです）
購入後に管理委託をしている場合は、当然、管理費用の控除も忘れずに考慮する必要があります。
多くの台湾の方々が日本での民宿経営に興味を持たれています。その理由の多くは、民宿経営を通じて経営管理ビザを取得したいというものです。
（注：単なる住宅賃貸では経営管理ビザの取得はできません。民宿経営で経営管理ビザを取得するには多くの条件や基準があり、このコラムでは詳しく説明しません。）
なぜ住宅賃貸ではなく、民宿経営なら可能なのか。その鍵は「実質的な経営」があるかどうかという点です。多くの住宅を賃貸し、賃貸事業を経営するレベルに達していれば、経営管理ビザ取得のチャンスもあります。
落とし穴がここにあります。投資物件を探している方の中には、民宿で10～20%の利回りを謳う物件を見かけたことがあるかもしれません。ここまでの背景知識をお読みいただければ、既にお気づきかもしれませんが、落とし穴は民宿には多くの「経営コスト」があり、通常の住宅賃貸とは大きく異なるという点にあります。民宿は営業許可申請が最も手間がかかるほか、スタッフの雇用、宣伝活動、清掃、備品管理、ゲスト対応、消防設備、設備の減価償却が早いなど、多くの経費がありますが、これらはすべて図面の「利回り」に含まれていません。
逆算してみれば、このような利回りがどれだけの経営コストを許容できるのかが分かります。さらに、民宿経営のリスク（季節的リスク、政策的リスク、競争リスク、人事リスクなど）は、単純な住宅賃貸よりもはるかに大きいのです。
したがって、日本での民宿経営に興味がある方は、物件を選定する際に、あなたの経営コストをすべて考慮に入れることをお勧めします。そうすることで、苦労の割に実利が得られないという事態を避けることができます。