日銀警告：長期利率創29年新高，東京都心房價恐下修25%

日銀正式點名：不動產市場面臨修正風險

2026年4月，日本10年期公債殖利率突破2.4%，創下約29年來最高水準。同一時間，日本銀行在2026年4月21日發布的金融系統報告中直接點名不動產市場，指出若外資基金開始賣出持有物件，三大都市圈的住宅價格恐下跌約25%、租金下跌約10%。這份每年發布兩次（原則上4月與10月）的報告，是日銀對整體金融系統穩定性最完整的公開評估，過去鮮少受到一般購屋者重視，這次的措辭卻格外引人注目。

「日本房產割便宜」這個故事，正在改寫

過去幾年，外資大舉買進日本不動產的邏輯，建立在一個關鍵優勢上：相較於紐約、新加坡等國際城市，日本不動產的投報率（利回り）明顯偏高，且長期利率極低，兩者之間的利差（イールドギャップ）讓資金流入有強大的誘因。

日銀報告指出，這個利差已大幅收窄。以不動產顧問田中歩（前三菱UFJ信託銀行，現あゆみリアルティーサービス代表）的分析為基準，東京都心公寓大廈市場的利差縮小趨勢，同樣反映在住宅市場。10年期公債殖利率若繼續攀升，投資吸引力的侵蝕速度將進一步加快，「外資持續以相同節奏流入」的假設，很可能站不住腳。

地方與都市的分歧，正在加速擴大

報告另一個值得注意的分析是地價的城鄉分化。按市町村別來看，人口密度高的都市商業區地價持續上漲；人口密度低的地區則陷入橫盤或下跌。日銀明確指出，自2008年「不動產小泡沫」破滅後，立地條件造成的價格分歧持續加速。田中歩在文章中也補充，住宅用地同樣出現類似分化，人口密度與生活便利性的差異，正在拉開各區域的漲跌幅差距。

換句話說，「買日本房」四個字已經很難用單一平均數字來描述市場走向，要看的是具體的區、具體的車站距離、具體的人口趨勢。

日銀的壓力測試：-25%不是天方夜譚

這份報告中，日銀設定了一個「衝擊情境」：海外不動產基金啟動賣出，觸發三大都市圈商業不動產價格與租金下滑，住宅物件價格下跌約25%、租金下跌約10%。

田中歩在文章中明確指出，這個機制並非不現實，2008年雷曼風暴期間就出現過類似的連鎖反應：國際利率上升、金融系統壓力顯現、外資撤出觸發價格下滑。若中東情勢持續惡化，各國財政擴張壓力上升，長期利率走高的環境更難避免。

「都心不會跌」是信念，不是保證

報告發布後，田中歩直接對一般購屋者提出建議：「都心物件就不會跌」這個想法，存在相當大的風險。自備款極低、大量借貸的情況下，若房價下修，貸款餘額超過物件現值的帳面虧損狀態將很難脫身，加上浮動利率上升帶來的還款壓力，資金計畫的安全邊際正在縮小。

具體建議是：確保一定比例的自備款、預留充足的還款餘裕。金融環境穩定的前提下，不動產價格可能維持溫和上漲或高檔整理，但「借錢買房」本身就意味著必須準備好面對下跌情境。

東京媽媽日本不動產觀察

日銀這次直接在官方報告裡設定-25%的壓力情境，對持有東京物件的台灣投資人來說，最直接的衝擊是什麼？是利差壓縮。過去台灣買家能夠以4%至5%投報率買進東京都心物件、同時享受匯差與低利環境，這個組合在10年期公債殖利率站上2.4%之後，帳面上的吸引力已經和2020年前明顯不同。

我自己觀察到的情況是：2025年下半年以來，部分東京都心公寓大廈的詢價量並沒有消退，但出價到成交的轉換速度明顯放慢。買方不是不想買，是在等一個「價格調整完的進場點」，賣方也還沒有到必須降價的心理壓力。這種拉鋸狀態，和日銀報告描述的「溫和上漲或高檔整理」一致。

對台灣買家來說，現在不是「要不要進場」的問題，而是「自備款比例夠不夠撐過一個修正週期」。東京市場的城鄉分化和外資動向，可以參考我們整理的2026房市警訊，對目前市場結構有更完整的脈絡。

參考資料來源：不動産市場、長期金利上昇で調整も 日銀リポートで指摘 - 日本経済新聞