宮崎的中古公寓最高漲了1.5倍，日本地方房市到底發生什麼事？

東京23區平均破億，地方城市也跟著動了

東京23區的中古公寓大廈平均成交價在2026年已突破1億日圓（約新台幣2,200萬元），這個數字很多人已經聽麻了。真正讓人意外的，是連宮崎縣這類地方城市也開始出現同樣的漲勢，部分中古公寓的成交價比過去最多高出1.5倍。

TBS旗下MRT電視台於2026年5月19日播出的特集報導指出，宮崎縣內的不動產價格正在明顯上升。驅動力不只是購屋需求，而是從食品到建材的全面物價上漲，讓新築成本居高不下，買不起新屋的人轉向中古市場，把中古價格也一起推了上去。

漲到1.5倍背後的結構：新築帶動中古跟漲

宮崎縣並非投資熱區，也沒有外資大規模進場的紀錄。這波中古價格上漲，主要反映的是「替代效應」：新築公寓大廈因建材費、人工費持續走高，售價早已脫離一般薪資負擔範圍，有意購屋的在地居民轉而尋找中古屋，需求集中推動了中古行情。

1.5倍並非個別案例的極端值，而是縣內整體市況的上限區間，代表部分屋齡、地段條件較好的物件，已經可以賣到幾年前同類物件價格的一倍半。

升息會把這波漲勢踩煞車嗎？

報導同時點出市場面臨的下一個變數：金利上昇，也就是日本央行的升息走向。日本長期維持超低利率，支撐了這幾年的房貸申辦量和購屋需求。一旦利率繼續走升，每月還款金額增加，部分買家的借貸能力受壓縮，市場需求可能跟著收縮。

宮崎縣的情況在日本地方城市中具有一定代表性。不像東京或大阪有持續的人口流入和外資需求托底，地方市場的購屋動能主要來自在地首購族和改善型需求，對利率變動的敏感度相對更高。這也是這篇報導特別追問「今後への影響は？」（未來的影響是什麼）的原因。

東京媽媽日本不動產觀察

宮崎這類地方城市的中古行情上漲，對台灣投資人的直接意義其實有限，但它揭示的一件事值得留意：日本全國的「中古替代新築」趨勢已經不只是都心現象。當新築成本高到一般買家吃不消，中古市場就成為承接需求的出口，這個邏輯在東京、大阪、福岡都在發生，只是速度和幅度不同。

從我們在東京實際接觸物件的經驗來看，屋齡10至20年、有管理良好的修繕積立金記錄的中古公寓，議價空間在過去兩年已經明顯縮小，賣方底氣比以前硬很多。升息是市場在等的那根針，但針什麼時候真的刺下去，目前還不明朗。想了解日本升息對不動產市場的整體影響，可以參考我們寫的 2026 房市警訊，裡面有都心區短期轉手數據和外資動向的完整分析。

參考資料來源：中古マンション価格が最大1.5倍に高騰！宮崎県内不動産市況の現状 金利上昇など今後への影響は? - TBS NEWS DIG