用加密貨幣買日本房子？金融廳發警告了

4省廳聯名要求7大不動產公會：加密幣交易要做洗錢防制

2026年4月28日，日本金融廳、財務省、國土交通省、警察廳四個省廳聯名，向全日本不動產協會等7個業界團體發出正式要請，要求徹底落實以加密貨幣（虛擬貨幣）進行不動產交易時的洗錢防制（AML）措施。

金融相片山さつき當天在記者會上明確表示：「不動產交易使用各種支付手段，有被用來進行洗錢的危險性，也可能違反法律。」語氣相當強硬。

哪些行為可能違法？

這次要請中特別點出一種具體操作模式：不動產業者若從買方收取加密貨幣，再以法定貨幣支付給賣方，這樣的中間轉換行為，在某些情況下會構成「不正當營業」，也就是違法經營。

此外，要請也促請業者留意「可疑交易申報」義務。日本現行的《犯罪收益移轉防止法》要求不動產業者若發現客戶交易行為異常，必須向主管機關申報。這次的要請等於是把加密貨幣交易也明確納入這個監控框架。

日本政府同時坦承，這波要請也有「掌握加密貨幣不動產交易實態」的調查目的，意即目前官方對這個市場的規模與流向還在摸底階段。

背景：高單價資產 × 匿名性，監管壓力升溫

不動產因為單筆金額龐大，長期以來是洗錢犯罪的高風險媒介。加密貨幣進場之後，匿名性與跨境流動的特性，讓監管難度更上一層。金融行動特別工作組（FATF）近年持續對日本施壓，要求強化不動產業的反洗錢體制，這次四省廳聯手出手，與這個國際背景密切相關。

對一般想在日本買房的外國投資人來說，這條新聞的直接影響是：如果你打算用比特幣、以太幣等加密資產支付購屋款項，現在的環境下，日本不動產業者接受這類付款的意願將進一步降低，甚至可能直接拒絕，因為業者不願承擔法律風險。

東京媽媽日本不動產觀察

我們在代管實務上，偶爾會收到台灣客戶問：「可以用幣圈的錢買日本房產嗎？」坦白說，這條路從來就沒有真的打開過，而這次四省廳聯名要請，等於把門縫也關上了。

實務上，就算買家本人持有加密貨幣，現行日本的不動產過戶流程仍必須走銀行匯款，且銀行在收到大額境外匯款時，本來就會要求說明資金來源（資金調達先の説明）。若資金源頭是加密幣變現，銀行有很高的機率要求補件甚至拒絕受理，讓整個交易卡關。

我們的觀察是：台灣投資人如果資產有一部分在幣圈，建議在「決定買哪間」之前，先完成加密貨幣的出金與資金來源文件整理，讓進入銀行帳戶的錢有清楚的紙本軌跡，才不會在最後簽約階段被卡住。這個準備工作往往比找到好物件花更多時間。

日本不動產的稅務與資金合規問題比台灣複雜不少，如果你還在評估整體投資架構，可以先參考我們整理的不動產稅金攻略（購買持有出售三階段），以及不肖掮客 7 個紅旗，避免在資金合規問題上被不熟悉法規的掮客帶偏。

參考資料來源：暗号資産で不動産取引「マネロン対策を」 金融庁など要請 - 日本経済新聞