相続前急著買房產小心被查稅！日本新規則「5年魔咒」一次解析

相續稅改新規則，「5年魔咒」成為關鍵

日本相續稅制在2027年1月啟動新改革，其中針對不動產的評價方式將產生重大變化。相續專門稅理士橘慶太指出，最受關注的是俗稱「5年規則」的新措施，這將直接衝擊在日本持有或計劃購置不動產的台灣人。

簡單說，這項新規則鎖定的對象很明確：相續前夕才匆匆購入不動產，藉此壓低相續稅評價的人。換句話說，如果你在不動產取得後持續經營滿5年，才發生相續，原本那套較低的評價方式仍能適用。反之，若取得後沒多久就進行贈與或相續，相續稅評價將被調高，節稅效果大打折扣。

已持有出租物業者，未必受影響

對於已經擁有公寓大廈或出租物業並長期經營的業主來說，這項改革的衝擊不如想像中嚴重。橘慶太特別強調，新規則的真正標的是「駛錯時機購房」的情況，而非「長期持有物業」的投資者。

關鍵判斷標準只有一個：從取得不動產之日起，你有沒有實際持有並運用滿5年。如果已經滿5年，即使相續發生在2027年新制施行後，仍可適用舊制的較低評價。相反地，若才買1、2年就發生贈與或相續，評價就會被提高。

常見誤解：制度開始時間≠計算起點

許多人容易搞混一個重點：「新規則是從2027年1月開始計算嗎？」答案是否定的。計算起點是你購買該不動產的日期，而非制度施行日期。

舉例來說，假設你在2023年1月購入一棟出租物業，到了2028年1月發生相續。即使這時已經是新制施行後，你仍能享受舊制的優惠評價，因為你已經持有滿5年。重要的是「何時購買」和「持有多久」，而不是「制度何時開始」。

給在日台灣房東的建議

對於在日本從事不動產投資的台灣人而言，應該採取的做法很直接：

盤點現有持有的每筆物業，確認確切的取得時間

如果相續時間點已確定，計算距離取得時間是否滿5年

若尚未滿5年且相續將至，相續稅可能比預期高，應提早調整財務規劃

如果有意新購物業進行相續對策，務必提前規劃，而非臨時抱佛腳

橘慶太強調，與其臨陣磨槍，不如在相續事件發生前的數年就開始準備，讓時間成為你的盟友。過度擔心新規則不會有幫助，重要的是掌握自己持有物業的具體情況，並根據相續時程提前佈局。

參考資料來源：税務署が見逃さない「5年の壁」、相続直前の"不動産購入"が危ない理由 - ダイヤモンド・オンライン