日本政府警告：用加密貨幣買不動產可能觸法，四部會聯合向業界發出要請

四部會聯名，矛頭指向加密貨幣與不動產交易的灰色地帶

2026 年 5 月，日本政府以金融廳、國土交通省、財務省、警察廳四個部會聯名，向不動產相關業界發出要請文，要求業者協助掌握實際狀況，並在發現可疑交易時主動向主管機關通報。這份要請的背景，是政府認定以加密貨幣進行不動產交易，已成為洗錢（マネーロンダリング）的潛在管道之一。

要請文的核心警告是：若買賣雙方之間有人將加密貨幣兌換成法定貨幣、再作為不動產買賣款項交付，這個行為本身可能構成「無登錄的加密貨幣兌換業務」，在日本現行法規下屬於違法營業。換句話說，即使交易雙方只是私下用比特幣或其他幣種結算，中間的換匯行為就已經踩線。

犯罪組織移轉不法所得的新手法

政府在要請文中明確提到，犯罪組織將犯罪所得透過加密貨幣洗入不動產的情境「並非不可能發生」。不動產本身金額大、難以即時追蹤資金流向，歷來就是洗錢案件的高風險領域。加密貨幣再疊加進來，讓資金來源的追溯更加困難。

政府要求業界做到的具體事項有兩點：第一，發現疑似無登錄加密貨幣兌換業者或交易有異常時，立即通報所管官廳；第二，在業界內部徹底普及一項外為法規定，也就是海外居住者若在日本取得不動產，依法負有向國家申報的義務。這項申報義務並非新規定，但政府認為業界知悉程度不足，因此這次一併要求強化宣導。

對台灣買家的直接影響

對於在日本持有或計畫購買不動產的台灣人，這份要請文有幾個地方值得留意。

外為法申報義務：台灣居住者在日本取得不動產，依外為法規定須向日本政府申報。這次政府特別要求業界幫助買家了解這項義務，代表主管機關正在加強這個環節的稽查意識。

加密貨幣結算風險：若有仲介或賣方提議用加密貨幣結算交易，法律風險由交易雙方共同承擔，並非只有居中換匯者才有責任。

可疑交易通報壓力落在業者身上：不動產仲介今後在政府要求下，對資金來源不明或交易方式異常的案件，有更強烈的動機主動通報，這也意味著買方若資金來源說明不清楚，成交阻力會更大。

東京媽媽日本不動產觀察

從宅建士的角度來看，這次四部會聯名要請，實際上是把業者拉進了反洗錢的第一道防線。日本的不動產仲介本來就有本人確認（本人確認）和取引目的確認的義務，這次要請等於在這個基礎上，再加了一層「資金來源」和「加密貨幣兌換行為」的審查壓力。對海外買家而言，未來在簽約時若被仲介要求提供更詳細的資金來源文件，這個背景就是原因之一。

外為法的申報義務這部分，很多台灣買家其實並不清楚自己有這個義務，甚至有些仲介也沒有主動說明。這次政府要求業界普及這個知識，不代表申報義務現在才開始，它一直存在，只是執法力度和業者告知意識在提升。相關的跨境稅務和申報義務背景，可以參考海外房東的納稅管理人義務這篇，裡面對非居住者的各類申報架構有比較完整的說明。

參考資料來源：不動産取引で「暗号資産」悪用防止…政府、関係業界に協力要請 - ニュースイッチ by 日刊工業新聞社