東京23區中古公寓大廈成交詢價價格雙雙創史上新高，家庭戶破8,817萬、單身戶破4,183萬

掛牌價漲、詢價價格漲更兇：東京買家根本沒在等降價

LIFULL HOME'S 於 2026 年 5 月 14 日發布的 2026 年 4 月市場報告，揭示了一個讓觀望者越來越難熬的現實：東京 23 區中古公寓大廈不論家庭戶或單身戶，「反響價格」（也就是買家實際問到、有意願出手的物件價格，反映真實成交意願）雙雙創下統計史上最高。掛牌價漲了一整年，買家還是追。

這份報告的數據來源是 LIFULL HOME'S 平台上公開的居住用中古區分所有（公寓大廈）與中古獨棟物件，按月統計掛牌價與反響價格，東京都下指 23 區以外的東京都範圍。

家庭戶：反響價格單月暴衝 1,484 萬，首度突破 8,000 萬門檻

家庭戶（格局含 2DK、2LDK、3K、3DK、3LDK 以上）的數字最令人震驚。2026 年 4 月，東京 23 區中古公寓大廈的家庭戶反響價格達到 8,817 萬日圓（約新台幣 1,940 萬元，依 1 日圓兌 0.22 台幣換算），較前年同月大漲 34.4%，前月比更是跳升 20.2%，單月就增加了 1,484 萬日圓。這是該指標首度突破 8,000 萬日圓，也是統計以來的歷史最高。

同一時間，掛牌價則呈現微幅回落：2026 年 4 月的家庭戶掛牌價為 1 億 1,891 萬日圓（約新台幣 2,616 萬元），前年同月比仍高達 139.4%，但前月比下滑了 104 萬日圓（前月比 99.1%）。賣方掛牌開高守高、但買方實際在問的物件價格卻創新高，這個分歧說明的是：市場上真正有人願意成交的物件，已經聚焦在高品質、高規格的特定標的，而不是隨便一間屋主喊高價的物件都有人買單。

東京都下（23 區以外）的家庭戶掛牌價為 3,853 萬日圓（前年同月比 117.9%），基本持平，沒有 23 區那種加速度。

單身戶：掛牌價 16 個月連漲、反響價格首破 4,000 萬

單身戶（格局含 1R、1K、1DK、1LDK、2K）的走勢同樣強勁。2026 年 4 月，東京 23 區中古公寓大廈單身戶掛牌價達到 7,186 萬日圓（約新台幣 1,581 萬元），前年同月比 133.2%，並且是連續 16 個月上漲的新高點。

單身戶反響價格為 4,183 萬日圓（約新台幣 920 萬元），前年同月比 120.2%，前月比上漲 10.8%，較上月增加了 408 萬日圓，首次突破 4,000 萬日圓，同樣創下統計史上最高。

東京都下的單身戶掛牌價為 2,278 萬日圓（前年同月比 109.5%），持續橫盤，與 23 區的漲幅拉開了明顯差距。

中古獨棟：23 區掛牌價也創新高，接近億元

中古獨棟（一戶建て）的數字同樣反映了 23 區的高溫。2026 年 4 月，東京 23 區中古獨棟掛牌價為 9,456 萬日圓（約新台幣 2,080 萬元），前年同月比 117.6%，再創歷史新高。反響價格為 6,333 萬日圓（前年同月比 118.9%）。東京都下的中古獨棟掛牌價為 3,923 萬日圓（前年同月比 108.6%），都下與 23 區之間的價差依然懸殊。

掛牌價與反響價格的差距，說了什麼

把三個類別的數字放在一起看，會發現一個共同結構：掛牌價與反響價格之間存在一道明顯落差。以家庭戶為例，掛牌價是 1 億 1,891 萬日圓，反響價格是 8,817 萬日圓，差了將近 3,000 萬日圓。這個落差本身不代表議價空間，反而說明平台上有大量開高的物件始終乏人問津，買家實際在詢問的，集中在價格帶相對合理、條件明確的那一群。

反響價格連續創高的意義在於：有意願成交的買家，目前願意接受的價格天花板確實在抬升，而不只是觀望。2026 年 4 月單月家庭戶反響價格跳升 1,484 萬日圓這個數字，如果不是統計異動，就代表四月進場的買家平均在詢問更貴的物件。

東京媽媽日本不動產觀察

反響價格創高這件事，對正在考慮買進的台灣人有一個很直接的含意：你的競爭對手出的價格，已經比一年前高了三成以上。掛牌價還是賣方喊的夢想價，但反響價格是真實市場在喊的數字。家庭戶 8,817 萬日圓、單身戶 4,183 萬日圓，這是 2026 年 4 月東京 23 區有意願成交的買家，願意為中古公寓大廈開出的詢問價。

實際在東京買賣的經驗裡，我們觀察到的是：符合這個反響價格區間的物件，從上架到收到問題確認書（買付申込書）的時間，現在大概是一到兩週，熱門物件甚至更短。掛牌價雖然有些物件有下調空間，但反響價格持續創高代表買方競爭沒有鬆懈，議價時間視窗比兩年前窄了很多。想在東京 23 區買中古公寓大廈，對自己能接受的價格上限要有清楚的判斷，不然等的過程只會越等越貴。關於東京現在的市場結構，可以參考我們整理的 2026 房市警訊，裡面有 23 區短期轉手比例與外資佔比的完整分析。

參考資料來源：【LIFULL HOME'Sマーケットレポート2026年4月】東京23区の中古マンションの反響価格はファミリータイプ8,817万円、シングルタイプ4,183万円に達し「過去最高」に - 株式会社LIFULL