想用貸款買日本投資不動產？調查發現八成人其實很怕借錢

四成人希望自備款不到 100 萬日圓，但借錢又讓他們焦慮

日本不動產投資平台開發商 Propally 株式會社於 2026 年 3 月 26 日至 4 月 3 日，針對 20 至 59 歲、從未投資過不動產但正在認真考慮的男女，進行了一份線上問卷調查，有效回答數 142 名。調查對象限定在「已向不動產公司諮詢或索取資料」或「正在積極自我進修相關知識」的群體，也就是真正在動的潛在投資人，不是隨機抽樣的路人。

調查結果呈現出一個有趣的矛盾：這群人希望用最少的自備款入場，卻又對貸款感到強烈不安。

40.2% 的人：自備款希望壓在 100 萬日圓以下

問到「希望準備多少自備款」，回答「0 圓（完全不想出自備款）」的有 16.9%，「50 萬日圓未滿」有 9.9%，「50 萬至 100 萬日圓未滿」有 13.4%。三者加總，共有 40.2% 的受訪者希望自備款控制在 100 萬日圓（約台幣 21 萬元）以下。

這個數字放在日本不動產的實際行情下看，相當現實。東京一間小套房動輒 2,000 至 3,000 萬日圓起跳，100 萬日圓的自備款意味著幾乎要靠全額貸款，或者退而求其次選擇地方都市的低價物件。

43.7% 願意用貸款壓低自備款，但 83.8% 借了又怕

問到「是否願意透過貸款來壓低自備款」，43.7% 的人表示願意（「非常同意」12.0% 加上「有點同意」31.7%）。另外有 49.3% 的人表示不願意借貸，雙方比例接近對半。

然而在這 43.7% 的「貸款派」中，再追問「增加借款金額會不會感到不安」，結果高達 83.8% 的人回答「會不安」（「非常不安」29.0%、「有點不安」54.8%）。換句話說，這批人自己說想用貸款，但真的要借錢又會心慌。

最怕的兩件事：利率上升（36.5%）、賣掉時還不清貸款（34.6%）

進一步問「不安的具體原因」，第一名是「利率上升導致每月還款額增加」，佔 36.5%。第二名是「賣出物件時，售價不夠還清貸款餘額（殘債割れ）」，佔 34.6%，兩者只差 1.9 個百分點。

這兩個答案都指向同一個問題：中長期的不確定性。日本央行自 2024 年起逐步退出超低利率政策，市場對後續升息的擔憂確實存在。而「賣掉時還不清貸款」的恐懼，反映的是對物件未來保值能力的疑慮，尤其是在東京以外的地方都市，人口減少加上空置率上升，長期持有的出口策略並不是每個物件都有。

67.7% 只會「大概算一下」，能詳細試算的只有 11.3%

最後一題問貸款派「能否自行計算未來租金收入、貸款還款、稅金等完整的收支試算」，結果「只能大概算」的佔 67.7%，「能詳細計算」的只有 11.3%。另外有 16.1% 表示「很難算」，4.8% 表示「根本不知道怎麼算」，合計超過兩成的人連自己動手試算都有困難。

這個數字說明了一個結構性問題：這批人不是沒有意願，而是缺乏工具和知識來把「感覺上划算」轉化成「數字上可驗證」的決策依據。租金收益、空置風險、貸款利率敏感度、持有稅、出售時的讓渡所得稅，任何一個環節沒算清楚，帳面上的投報率都可能只是幻覺。

東京媽媽日本不動產觀察

這份調查裡，「金利（利率）上昇」排在不安要因第一位，讓我想起 2024 年日本央行升息後，我們身邊幾個投資人的反應。有一位台灣客戶持有大阪一間物件，當初是以浮動利率貸款，升息前每月還款額約 5.2 萬日圓，升息後調整到 5.8 萬日圓，差距看起來不大，但他的租金收入只有 6.5 萬日圓，緩衝空間瞬間從 1.3 萬壓縮到 0.7 萬日圓。如果再遇到一次升息或空置一個月，就直接轉為負現金流。

調查中另一個數字也值得在意：只有 11.3% 的人能做詳細試算。日本不動產買賣牽涉的稅種比台灣複雜，光是持有階段就有固定資產稅、都市計畫稅、所得稅（租金收益），出售時還有讓渡所得稅，稅率依持有年數和居住者身份不同而差異很大。台灣投資人作為非居住者，稅務處理又和日本本地人不一樣。想把這些數字算清楚，可以先從不動產稅金攻略（購買、持有、出售三階段）入手，把每個環節的稅率和時間點搞清楚，再回頭算收支，才不會漏算支出。

參考資料來源：【不動産投資の意識調査】金利も影響？8割超のローン活用派が「不安あり」！"未経験者"の少額スタートを阻むジレンマの正体 - 健美家