到現場才發現根本沒建築物！年漲30%、現在不買就沒了？日本不動產大老不敢碰的海外投資陷阱

對台灣人來說，日本是海外不動產，但對日本人來說又是怎麼看待他們的海外不動產呢？這個《正直不動產》座談會是日本不動產業界大老看海外不動產的討論，其實跟台灣人的角度真的大同小異，截取了一些精華跟大家分享！

去了發現根本沒有建築物」

這是日本不動產業界實際碰過的案例。2026年5月，日本最大不動產業界X社群「全宅ツイ」旗下幾位資深從業者，趁著電影《正直不動產》上映前夕出版同名解讀書之際辦了一場座談會。話題從東南亞詐騙物件、杜拜地緣政治、美國95%貸款，一路談到國內升息與塔樓市場轉變。他們說的每一句，都是業界很少公開講的事。

東南亞預售屋：「怕到根本不敢碰」

座談會成員之一、專門執筆本次解讀書的海外不動產投資章節的峰不二夫直接點名：東南亞詐騙性質的商品真的非常多。他特別指的是當地盛行的預售模式，建案還在施工階段就開始銷售，越早買越便宜，理論上很吸引人，但他在當地旅遊時親眼看過無數棟工程中途停擺的爛尾建築。

另一位成員かずお分享，他曾在社群平台收到印尼龍目島投資案的私訊，對方主打首都機能即將遷移，現在是買點！他用Google街景查了一下，那塊地長滿雜草、泥土滿地。更誇張的是，對方還說只要你幫忙賣出去，佣金給你30%。かずお的反應是：付得起30%仲介費，那他們到底賺多少？

あくの補充了一個識破詐騙的快速法則：只要對方一開口說「現在不決定就沒名額了」，這種危險關鍵字一出現，馬上可以判定是問題物件。懂的人一秒看穿，但一般人真的很難識別。

杜拜、越南、美國：各有各的問題

杜拜近年在台灣和日本都是話題，あくの的現場觀察是：確實有不少日本業者進場，但每件金額多落在數億日圓規模，而且依地點好壞差距極大。他的判斷是，多數買杜拜物件的人不是以租金投報率為主要目的，因此近期中東地緣政治衝擊造成的需求短暫下滑，對這批人影響有限。

越南方面，座談會成員峰不二夫提到，不少菁英上班族層正在詢問越南投資，因為部分區域年均不動產漲幅高達30%，資本利得的吸引力很強。不過他坦言，河內能讓外國人購買的區域其實有限制，到底安不安全，我沒親自去過，真的說不準。

都心不動產グル給了一句總結：成長被看好的地區，永遠是業者下一個狙擊目標。這件事從古至今沒有變過。

美國不動產95%貸款背後的結構

あくの提到一個最近在社群網站上出現的廣告：某新創不動產投資服務主打「美國物件可貸到95%」。一般認知是，海外不動產貸款通常需要自備約50%資金，95%聽起來像天方夜譚。

グル解釋了背後邏輯：這種貸款並不是直接對海外物件設定抵押權，而是用投資人在日本國內持有的不動產作擔保，藉此分散回收風險。東京之星銀行的「世界型海外投資貸款」就是代表性商品，以國內高級公寓大廈等資產作擔保，達到高槓桿效果。グル用一句話概括其本質：「在海外虧損了，用國內資產補回來的結構。」對借款人來說，等於把日本國內最重要的資產押進去了。峰不二夫聽完，忍不住說：審查最快4天……他們到底有沒有好好看？

日圓貶值讓早買美國的人賺翻，業界人士只能羨慕膽大的素人

かずお回顧了一段業界的集體懊悔：幾年前買進美國不動產的人，趕上全球物價上漲，資產大幅增值；接著日圓再大幅貶值，有人喊出當初買進金額的2倍。他的感想是：有沒有辦法把時間倒回去……。あくの則笑說：我們被介紹成不動產專業人士，但膽大的素人賺得比我們多得多。

這段插曲背後有個值得思考的現實：海外投資的高報酬，有時並非來自物件本身的基本面，而是匯率與整體通膨環境的組合加乘。這種機會不是每個人都敢在事前下注，但回頭看都會讓人覺得可惜。

東京媽媽日本不動產觀察

日本和台灣的法律對於海外不動產的管轄範圍非常有限。日本的《宅建業法》、台灣的《不動產經紀業管理條例》，主要約束的是各自境內的不動產經紀、廣告與招攬行為；一旦物件本身在海外，真正核心的風險：產權是否真實、建商是否履約、工程是否停擺、外國人能否合法取得所有權、款項匯出後能否追回等等，往往就超出台日主管機關的實際監管能力。換句話說，主管機關或許能處理誰在本地怎麼賣，但很難替你管到海外那棟房子到底有沒有蓋、能不能過戶。

如果你正在被推銷海外物件，我們整理過相關的判斷框架，可以參考 不肖掮客的7個紅旗，裡面有幾個問題問下去，對方大概當場就沒話說。

參考資料來源：不動産のプロ集団が断言！ 「金利上昇でタワマン市場も急変化」「海外不動産投資は怖くてできない」 【全宅ツイ座談会・前編】 - ダイヤモンド不動産研究所