公寓大廈價格開始下跌了？金融廳才是這次日本不動產泡沫的真正主角

每次日本房市崩盤，都有個共同起點

1980年代的泡沫崩潰，是大藏省（現金融廳前身）祭出不動產總量管制。1990年代金融自由化後，泡沫破裂讓擔保品跌破貸款金額，銀行收緊放款、搶著討債，房價跌勢一發不可收拾。2008年雷曼事件，則是美國次級房貸債券爆雷，資金凍結、現金流斷裂的案例接連出現。

三次崩盤，邏輯完全一樣：資金流入，房價漲；資金收緊，房價跌。原因很簡單，幾乎沒有人是全額現金買房，大多數交易都靠貸款支撐。貸款條件決定買方的「最高出價能力」，貸款寬鬆，市場就有餘裕；貸款收緊，買方出不了高價，交易就停。

「需求減少所以漲不動」這個解釋，從數字來看根本說不通

日本結婚對數早就在持續減少，新生兒數字也一路下滑。照理說，自住需求的基本盤應該在縮水。但全國新築分讓公寓大廈的每平方公尺單價，卻連續上漲超過13年。

「買家變多，所以房價上去」這個解釋，完全對不上這組數字。

StyleAct株式會社代表取締役、不動產顧問沖有人的觀點直接點破這個矛盾：不動產泡沫不會「自行崩潰」，也不是因為「高到買不起所以需求自然消失」。泡沫是被金融廳「退治」的，這才是歷史的真實規律。

這次泡沫的主角是誰，國土交通省正在查

都心新築公寓大廈急漲之後，國會開始出現「是外國人買走的」這類答弁。國土交通省隨即啟動調查，直接從登記簿下手，比對持有人、融資方、轉手紀錄。

調查的核心問題只有一個：這波漲價，資金從哪裡來？持有人是誰？轉手速度有多快？

沖有人在文章中的說法是，如果某類資金以數千億日圓的規模流入，就有能力大量掃貨自住用公寓大廈，讓轉手交易得以成立。這並不是個人零散買家能做到的事。

至於「主犯」的真實身份，沖有人的原文在後續頁面繼續展開，這篇僅涵蓋公開段落的核心論點。

「泡沫崩潰」不是市場自動修正，是政策介入的結果

這篇文章最值得台灣不動產投資人記住的一句話，是沖有人的這個框架：「不動產バブルは崩壊するのではなく、金融庁が崩壊させる」，意思是，泡沫不是自己垮的，是金融廳讓它垮的。

這個邏輯對於正在日本持有物件、或考慮進場的人，有一個非常具體的意涵：觀察日本房市下一步，看的不是成交量或開價有沒有軟化，而是金融廳和銀行的融資態度有沒有改變。一旦對特定貸款類型或特定借款人群體的審查收緊，資金鏈就會先斷，房價才會跟著動。

目前（2026年5月）這波調查還在進行中，國土交通省登記簿數據的完整報告尚未全面公開。沖有人的後續分析聚焦在「塔樓轉賣造成的惡質泡沫」，以及誰是這輪融資的實際來源。

東京媽媽日本不動產觀察

沖有人這篇講的核心，是資金來源決定房價走向，不是需求決定的。這一點和我們觀察到的市場節奏完全吻合。過去兩年，都心新築的開價能撐在高位，很大程度上是因為融資還在，出口（轉賣）還在。一旦金融廳對特定融資渠道動手，第一個反應不會是成交量暴跌，而是物件在市場上掛著掛著、最後議價空間悄悄打開。

對於正在追蹤進場時機的台灣買方，現在比較值得盯的指標不是成交均價，而是銀行對投資用物件的審查有沒有在收緊、以及塔樓市場的新築去化速度。這兩個訊號比媒體上的「均價統計」早兩到三個季度反映實況。

關於日本房價結構和為什麼這個市場「炒不起來」（或說「為什麼這次例外」），可以參考我們之前整理的 日本房價為什麼炒不起來，以及 2026 房市警訊：都心短期轉手 12.2%、台灣登頂東京外資 這兩篇，背景數字放在一起看會更清楚。

參考資料來源：ついにマンション価格の下落が始まった。不動産バブルを崩壊させる"天の声"の主 - ダイヤモンド・オンライン