日本不動產投資熱度回升：37.6% 有意願、單棟套房持有率創歷史新高 47.8%

調查背景：連續六年定點追蹤，這次加入新題目

總部位於東京都澀谷區的 Global Link Management（代表取締役社長：金大仲）旗下智庫「グローバル都市不動産研究所」（所長：明治大學名譽教授市川宏雄），於 2026 年 4 月 30 日公布第六回「不動產投資意識調查」結果。這項調查自 2021 年起每年追蹤，對象涵蓋全國 20 至 60 代約 2.3 萬人，以及 400 名實際持有投資用不動產者。今年新增了「所持不動產所在地的價格走勢印象」與「外國人取得不動產相關規制的影響」兩個新題目。

投資意願：整體略降，但不動產項目反彈至 37.6%

對投資整體有興趣的受訪者佔 43.3%，較 2024 年的峰值開始下滑。但細看不動產投資這一塊，有一定程度興趣的人佔 37.6%，從前一回調查的歷史最低點反彈回升。

年收入 2,000 萬日圓（約新台幣 460 萬元）以上的高所得層中，回答「非常有興趣」的比例達 48.7%，較前一回大幅增加 11.2 個百分點。30 代以下年輕族群中，「有興趣但沒有實際行動」與「完全沒興趣」的回答比例雙雙縮小，顯示在整體投資二極化的趨勢下，不動產作為實物資產再度受到年輕世代關注。

持有物件趨勢：套房型區分所有公寓大廈佔 47.8%，創歷史新高

在實際持有物件類型上，「單人套房（ワンルーム）區分所有公寓大廈」以 47.8% 創下歷史最高紀錄；「家庭房型區分所有公寓大廈」也以 21.3% 創下歷史最多。

背後原因與金融環境有直接關係：利率持續上升，加上金融機構放款態度趨於嚴格，相對容易貸款、或可以手頭資金直接購入的區分所有公寓大廈與透天厝，因此吸引更多資金集中。另一方面，調查也顯示部分投資人未來有意往「一棟整棟公寓大廈」或「一棟整棟木造公寓」擴大規模，投資人的興趣結構正變得更多層次也更具體。

市場感受：74.8% 投資人認為價格高漲，但過半數不認為是泡沫

針對所持物件所在地的不動產價格動向，74.8% 的投資人回答「正在高漲」。其中 47.3% 認為「高漲中，但不是泡沫」，認為「就是泡沫」的只有 27.5%。

這個感受有數據支撐：2025 年公示地價（全用途、全國平均）較前一年上漲 2.7%，為 1992 年泡沫崩壞後最高。東京商業地更上漲 10.4%。調查中的投資人，多數把這波漲價與生活物價上升連動觀察，並傾向認定不動產資產價值具備一定支撐力。

投資人的兩大擔憂：短期怕空室，長期怕固定資產稅

在投資風險的認知上，短期（3 至 5 年）與長期（10 年以上）的擔憂方向明顯分歧。短期最大的擔憂是「空室」，佔 58.0%。長期則是「資產價值下跌」佔 40.0%，「空室」36.8%，此外「固定資產稅」的擔憂也較過去增加。價格上漲帶動評定評價額提高，加上未來增稅風險，讓投資人開始把持有成本的上升納入計算。

調查同時觸及外國人購地規制的議題。日本國土交通省已於 2025 年 7 月起義務化個人購地時的國籍申報，並自 2026 年 4 月起進一步擴大適用範圍（原文在此截止，具體擴大內容未於本次發布資料中完整揭露）。

東京媽媽日本不動產觀察

這份調查裡有一個數字我特別在意：套房型區分所有公寓大廈的持有率 47.8% 創歷史新高，背後明確寫著是因為「貸款審核趨嚴」，投資人被迫往小票價的物件集中。這跟我們在市場上看到的狀況一致，2025 年以來，中小型套房的競爭明顯比前兩年激烈，出價速度變快，議價空間也收窄了。

短期擔憂「空室」58.0% 這個數字也值得留意。很多人在買入時只算了投報率，卻低估了東京不同區域、不同物件條件之間的空室風險落差。如果想了解租客實際在意哪些硬條件，可以參考我們整理的 日本租客最在意的 9 個物件硬條件，在挑物件時會更有具體判斷依據。

參考資料來源：不動産投資、再び熱気 「興味あり」37.6％に反転、区分マンション所有は過去最高47.8％へ - 月刊「事業構想」オンライン