外國富豪搶買古民家，日本不動產正在打開一扇從未有過的門

「日本體驗」成為奢侈品，古民家是新標的

近年來，海外富裕層對日本不動產的興趣已經從都心高樓轉向另一個截然不同的方向：古民家。不是因為便宜，而是因為「稀缺」。一棟有百年歷史的古民家，提供的是任何新建公寓大廈都無法複製的東西，包含榫卯工法的木造結構、地爐（囲炉裏）、和室、庭院，以及那種只有在日本鄉村才能感受到的靜謐感。對於已經擁有多國豪宅的外國高淨值人士來說，這種體驗本身就是稀缺資產。

不動產顧問柳澤壽志子在 2026 年 5 月的分析中指出，來自歐美、東南亞、中東的富裕層正積極尋找可以長期居留或短租運營的古民家物件。他們要的不只是一個住所，而是一種沉浸式的「日本らしさ（日本風情）」體驗。這個需求正在讓原本無人問津的地方物件，出現截然不同的買盤。

地方空屋問題，意外與高端需求對接

日本目前全國空屋數量龐大，其中大量位於農山村地區的古民家因繼承人不住、維修成本高而長期閒置。這類物件過去幾乎是「燙手山芋」，地方自治體甚至要補貼才有人接手。但現在情況正在轉變。

部分地方自治體已設立「空き家バンク（空屋媒合平台）」，讓有意活用古民家的買家可以直接洽詢。物件售價從數十萬日圓到數百萬日圓（約新台幣數萬元到數十萬元）都有，地價幾乎可以忽略。真正的成本在翻修。一棟需要全面整修的古民家，工程費用從 500 萬日圓（約新台幣 110 萬元）到 3,000 萬日圓以上（約新台幣 660 萬元以上）不等，視結構狀況與改裝規模而定。

外國富裕買家願意投入這筆翻修費用，並不是衝著投報率去的。他們計算的是：用這個金額在歐洲或東京都心能買到什麼？答案是什麼都買不到。但在長野、山梨、岐阜、京都丹後，這個預算可以讓你擁有一棟有庭院、有歷史感的獨棟物件，同時作為私人別莊使用，甚至以高端民宿形式對外出租。

高端民宿（旅館業）模式：讓古民家產生現金流

以民宿形式運營是許多古民家買家的出口策略。日本的旅館業法與住宅宿泊事業法（民泊新法）規範下，古民家若取得旅館業許可，可以不受每年 180 天上限的限制，全年對外經營。

在京都、奈良、金澤等觀光城市，一棟經過高端改裝的古民家民宿，每晚房價可達 10 萬日圓至 30 萬日圓（約新台幣 2.2 萬元至 6.6 萬元）。鎖定的客群就是那些住過全球五星飯店、願意為「獨特體驗」付高價的旅客。這類物件的稼働率（入住率）若能維持在 50% 至 60%，年收益相當可觀，且因物件稀缺性，競爭壓力遠低於都市一般民宿。

柳澤顧問指出，這種模式的成功關鍵在於三點：物件的歷史與建築完整性、翻修的品質與風格一致性、以及運營管理的專業度。最後一點尤其關鍵，因為海外房東無法長期在場，委託有在地能力的管理方是不可或缺的環節。

外資視角下的古民家，是文化資產也是財務配置

對許多海外富裕層來說，購入古民家的決策框架與一般不動產投資不同。他們更接近於「收藏一件有形文化資產」的心態，類似購入藝術品或歷史建築。在這個框架下，短期投報率並非首要考量，物件的不可複製性與長期保值性才是核心。

日圓匯率在近年的走弱也放大了這個邏輯。以美元或歐元計算，日本地方古民家的取得成本在全球範圍內仍然偏低。即使計入翻修費用，整體投入金額在海外富裕層的資產配置中佔比極小，卻能換來高度差異化的實物資產與生活體驗，這種不對稱性正是吸引他們的原因。

東京媽媽日本不動產觀察

古民家這個題材，我們實際接到的詢問確實在增加，但問的人幾乎都低估了兩件事：翻修工期與管理複雜度。一棟狀況普通的古民家，光是結構調查加基礎翻修，工期抓 12 到 18 個月是常態，期間完全沒有收益。加上古民家多半位在地方城市或農村，當地的建築師與工班資源有限，工程延遲的機率比都心高很多。

另一個實務問題是旅館業許可的取得。各地方自治體的審查標準不一，有些地區對消防設備、無障礙設施有嚴格要求，改裝成本因此大幅拉高。台灣投資人若考慮這條路，建議在看物件之前先確認當地的申請實績，找有實際操作過旅館業申請的在地業者配合。相關的日本不動產稅務架構可以參考不動產稅金攻略，旅館業收益的稅務處理與一般租賃收益有不少差異，尤其是非居住者的申報義務那段。

參考資料來源：海外富裕層が"日本らしい体験"を求めて「古民家」に熱狂…日本不動産が秘める〈かつてない可能性〉【不動産コンサルタントが解説】 - ゴールドオンライン