2030年地方不動產資產歸零，日本人口減少的骨牌效應正在倒下

年出生數跌破 70 萬，2030 年只是一個里程碑

日本每年約有 160 萬人死亡，出生數已跌破 70 萬人。這個缺口不是今天才出現的，但 2030 年前後將是一個明顯的引爆點：勞動力人口急速萎縮，企業面臨人手不足、人件費上升、競爭加劇的三重壓力，這就是所謂的「2030 年問題」。ホームコンサルティングソリューションズ株式會社代表取締役小林大祐在其著作《2035年 増える富・消える富の見分け方》（KADOKAWA）中指出，這個問題的根本不是景氣循環，是結構性的人口消失，而不動產市場將是最直接的受災區之一。

2025 年，戰後嬰兒潮世代（団塊の世代）已全數進入後期高齡者（75 歲以上）。這批人口原本撐起了數十年的房屋需求，如今他們手上的物件開始釋出，而能接手的買方數量卻持續縮減。

東京是例外，地方才是主戰場

小林大祐的核心論點很直接：都心不動產價格上漲或維持，地方不動產大半將「滾落式地無價值化」。他點名東京都心地價上漲屬於例外，北海道二世古（ニセコ）因中國買盤集中也是特例，其餘大多數地方，將出現大量「煮也煮不動、賣也賣不掉」的物件。

這不是誇張。早在人口問題惡化之前，日本就已存在無法利用的土地：山區崖地、整地費用遠高於土地價值的坡地、既無松茸也無水源、連相続稅物納都被國稅局拒絕的土地，全國各地早已不計其數。未來，這類「負資產」只會更多。

消滅可能性都市：秋田、青森已是現在進行式

日本已有「消滅可能性都市」的官方概念。秋田縣、青森縣境內幾乎所有地方自治體都被列為存續危險名單。人口不增的地區，稅收基礎崩潰，行政服務難以為繼，土地需求自然歸零。

問題在於，即使物件已無市場價值，固定資產稅照樣每年徵收。持有一塊無人要的土地，不只沒有收益，還要持續付出去。當持有成本超過處分收益，部分地主甚至願意「付錢請人接手」，資產價值正式進入負值區間。小林大祐認為，日本大部分不動產走向無價值化，在現有人口趨勢下幾乎無可避免，2030 年只是這條線上一個加速的節點，而不是終點，他預估 47 個都道府縣要以現在的行政形態維持下去，將越來越困難。

東京媽媽日本不動產觀察

從交易的角度來看，這篇文章說的方向和我們實際接觸到的詢問趨勢是一致的：來找我們諮詢的台灣買方，近兩年問地方物件的比例明顯下降，問東京都心的比例反而集中。不少人原本被「投報率 8%、10%」的地方物件數字吸引，但一算空置風險、轉手流動性、未來賣出時的買方在哪裡，就打退堂鼓了。

投報率數字漂亮，流動性才是命脈。一個地方城市的 10% 投報率物件，如果十年後只剩一個買方出價、或根本沒有買方，那 10% 是算不下去的。這和東京都心 4% 的物件性質完全不同，比較的基礎就不一樣。關於地方 vs 都心的選擇邏輯，我們在東京 vs 大阪 vs 京都 vs 北海道怎麼選這篇有比較詳細的整理，空置率數據和流動性差異都有對比，可以參考。

參考資料來源：2030年問題で資産価値ゼロ、地方不動産が売れなくなる未来 - ZUU online