亞洲最大私募基金 PAG 宣布加碼日本，未來 4 年砸 2 兆日圓買不動產

從 700 億到 1,200 億美元，PAG 大幅上修日本投資計畫

亞洲規模最大的私募投資基金之一 PAG，正在大幅加碼日本市場。根據《日本經濟新聞》2026 年 4 月 30 日的報導，PAG 共同創辦人兼總裁 John Paul Toppino 親自接受採訪，宣布未來 3 至 4 年內，將在日本不動產、私募股權（PE）等領域合計投入約 110 億至 120 億美元，折合日幣約 2 兆圓規模（約新台幣 4,400 億元）。

這個數字比 PAG 在 2025 年 1 月公布的計畫整整多出將近一倍。當時他們宣稱的目標是 3 年內投入約 70 億美元，如今短短一年多，投資規模已上修至 110 至 120 億美元。促使 PAG 加碼的主要理由，是他們判斷日本企業將持續增加持有不動產的出售件數，也就是所謂的「企業不動產出清」浪潮正在加速。

企業賣資產，基金接手，這波邏輯台灣投資人要看懂

日本大型企業長期持有大量自用不動產，但近年在東京證券交易所推動公司治理改革、要求提升資本效率（ROE）的壓力下，越來越多企業選擇出售自有辦公大樓、工廠或倉儲設施，把資金集中回本業。PAG 正是看準這個趨勢，準備承接這些從企業端釋出的物件。

PAG 總部設於香港，管理資產規模超過 500 億美元，業務涵蓋不動產、私募股權與信貸三大領域，在亞太區屬頂級機構投資人。這次對日本的加碼，是繼黑石（Blackstone）、KKR 等美系基金之後，亞系資本進場日本市場的又一個明確訊號。

值得對照的是，根據另一則同期的日經報導，2025 年日本國內不動產投資總額已達 6.2 兆日圓，創歷史新高，其中海外資金是主要推動力。PAG 此番宣示，預計將讓這股外資熱潮在 2026 至 2029 年間持續延燒。

外資搶的是什麼？不是一般住宅

需要釐清的是，PAG 這類機構投資人瞄準的標的，主要是商辦大樓、物流倉儲、飯店、以及企業出售的整棟資產，和一般台灣投資人購買的公寓大廈（マンション）單一戶屬於不同市場。但兩者之間存在間接連動：機構資金大量湧入，墊高了整體不動產市場的資產定價基準，也推升了都心區域的土地與建築成本，最終反映在住宅新成屋的售價上。

換句話說，PAG 加碼日本這件事，短期內不會讓你買到的公寓大廈价格直接跳漲，但它確實是整個東京不動產市場「外資持續看多」這個大方向的具體佐證。機構法人的錢不會亂跑，他們的動向通常比散戶領先 12 至 18 個月。

東京媽媽日本不動產觀察

這一兩年明顯感覺到市場的買盤結構在改變。詢問東京物件的台灣客戶，有越來越多人不是第一次買，而是在考慮「要不要再加一間」或「要不要換到更好的區域」。這和外資機構持續加碼日本的氛圍是同步的，大家都在同一個市場裡往前移動。

PAG 這次上修到 2 兆日圓的消息，我們的觀察是：對手上已有東京物件的台灣投資人而言，這是一個持有信心的支撐訊號，機構法人不會把這麼大的資金丟進一個他們認為要反轉的市場。對還在觀望的人，更值得思考的問題是「等什麼」，而不是「要不要買」。

當然，外資熱絡不代表所有物件都值得買。我們最近整理了 2026 年市場的幾個警訊，包括台灣買盤已登頂東京外資排行、都心 6 區短期轉手比例達 12.2%，這些數字背後有些區域其實已經有過熱跡象，建議搭配閱讀我們的 2026 房市警訊完整分析，以及 東京 vs 大阪 vs 京都 vs 北海道怎麼選 這兩篇，做出更立體的判斷。

參考資料來源：アジア系ファンドPAG、日本への投資増額 不動産など計2兆円規模に - 日本経済新聞