東京新築公寓價格開始下跌，背後那隻「黑手」是誰？

持續飆漲的都心公寓，終於出現下跌訊號

東京都心新築公寓的價格，2026年5月出現了近年來首見的下滑跡象。很多人的直覺反應是「漲太高了，買家變少了」，但不動產顧問公司StyleAct（スタイルアクト）代表取締役沖有人指出，這個解讀從根本上就錯了。

沖有人的論點是：不動產泡沫從來不是自然破裂的，而是被「某個絕對性組織」人為終止的。這次也不例外。理解這個機制，才能判斷現在到底是危機還是時機。

泡沫是怎麼被「製造出來」的

要理解泡沫為什麼破，得先從泡沫怎麼形成講起。

沖有人的分析框架很直接：不動產泡沫的根源是過度融資，而過度融資的前提是日本央行（日銀）的金融寬鬆。日銀印鈔，資金流向金融機構，金融機構必須把錢貸出去，最容易消化大額貸款的對象就是不動產業界。

不動產開發本來就是高度依賴借貸的行業：購地要借錢、支付建設費要借錢、等到物件賣出去之前都沒有現金回收。資金量直接決定業績規模，業者永遠都想擴大借款額度。

這個循環從2013年安倍經濟學正式啟動。時任日銀總裁黑田東彥推出「異次元金融寬鬆」，目標是脫離通縮、達成2%通膨。自此以後，流向不動產業界的資金持續增加，從未停歇。

「天の声」：人為終止泡沫的那隻黑手

沖有人用「天の声」（上頭的聲音）這個詞，指的是金融監管機構對銀行放貸行為的直接介入。歷史上日本每一次不動產泡沫的終止，追根究柢都不是市場自然修正，而是監管單位切斷特定資金流向的結果。

這一次的目標，是塔式公寓（タワーマンション）的短期轉手炒作。沖有人的措辭相當直接，稱這些轉售炒作者為「製造劣質泡沫的犯人」，並指出相關金融機構已開始拒絕對這類短期轉手提供融資。

一旦融資管道收緊，短期轉手的資金鏈就會斷裂。買進再高價賣出的套利空間消失，購買方沒有資金，定價支撐自然瓦解，這就是目前下跌訊號的直接成因。

過去的不動產泡沫，崩潰劇本如出一轍

沖有人特別強調，這個「人為終止」的機制在日本歷史上有明確的前例。1980年代末的平成地產泡沫，同樣是在日銀升息搭配大藏省（現財務省）對不動產融資祭出「總量規制」之後快速崩潰，而不是因為買家突然覺得「太貴了不買了」。

這個框架的重要性在於：如果泡沫是被人為終止的，那它能不能「被人為重新點燃」就是另一個問題。政策方向改變、監管力度收手，資金有可能重新流入。這也是為什麼沖有人認為，單純看「價格下跌」的表象，無法判斷市場後續走向，必須盯著融資政策的方向。

對自住買家的意義：現在是觀望還是出手？

沖有人這篇文章的核心讀者是正在考慮購屋的一般買家，他的訊息相當明確：泡沫崩潰不等於「房價要腰斬」，也不等於「現在一定是好時機」。判斷的變數不是眼前的漲跌，而是融資管制的力道和範圍。

如果這次的「天の声」只針對短期轉手的投機性融資，對一般自住買家的房貸影響有限，市場可能只是局部修正。但如果監管擴大到壓制整體不動產信貸，就有可能演變成「官製不況」，也就是政策人為製造的景氣衰退。

目前（2026年5月）的下跌訊號主要集中在都心新築公寓，特別是近年被短期轉手資金大量炒作的塔式公寓市場。一般中古公寓或非都心物件的走勢，沖有人在這篇文章中尚未給出明確評估，更詳細的分析見其後續頁次。

東京媽媽日本不動產觀察

沖有人這篇文章點出的「融資斷鏈導致泡沫人為終止」，我認為是目前市場上被討論得最少、卻最值得台灣投資人認真看待的結構性問題。

過去幾年在東京成交的塔式公寓，有相當比例是被短期轉手資金在一級市場（新築抽籤）和二級市場之間反覆運作。這類物件的定價邏輯，跟「出租報酬率」或「區域居住需求」幾乎沒有關係，支撐的是「下一個買家會出更高的價」這個預期。一旦融資端卡死，這個預期就失去金援。

對持有或考慮購買的台灣投資人來說，現在最務實的檢視點是：手上的物件（或目標物件）的定價，是被出租需求支撐，還是被轉手預期支撐？這兩類物件在下行周期的表現會完全不同。相關判斷框架可以參考我們整理的 2026 房市警訊：都心 6 區短期轉手 12.2%，台灣人正在買的到底是哪一種？

參考資料來源：ついにマンション価格の下落が始まった。不動産バブルを崩壊させて「冬の時代」の到来を告げる"天の声"の主 - ダイヤモンド・オンライン