近畿公寓大廈市場翻身 3月銷售暴增24%，單價創歷史新高

供給量大幅增加，近畿圈新屋市場回溫

根據不動產經濟研究所最新統計，2026年3月近畿圈新築分譲公寓大廈市場迎來反彈。該月發售戶數達1,975戶，相比去年同月的1,589戶，大幅成長24.3%，並且創下近兩個月來首度超越去年同期的成績。

單價創51年新高，投資客大舉進場

更值得注意的是，每平方公尺的單價達98.5萬日圓（約新台幣21.6萬元），創下不動產經濟研究所自1973年開始調查以來的3月份最高紀錄。這項數據反映出儘管總供應量增加，但整體市場對公寓的估價仍在上升。

單價連續6個月上揚，顯示出近畿地區公寓市場的長期強勢。然而，若仔細觀察，這波漲價主要得力於投資用物件的湧入。統計指出，3月共有12個投資用物件項目，合計949戶，佔整體供應的48.1%。這些投資用物件多為面積較小的單位，拉高了整體的單價水準。

去掉投資用物件，真實住宅需求依然穩健

若將投資用物件排除，實際住宅供應戶數為1,026戶，平均單價為99.3萬日圓，契約率則為67.8%。這顯示出一般住宅市場的表現相對持穩，並非完全仰賴投資客支撐。

另一項重要指標是契約率，3月達74.9%，雖然相比去年同月下降3.8個百分點，但環比上升4.2個百分點。更值得肯定的是，契約率已連續4個月維持在70%以上，這在市場心理面代表買氣相當穩定。

銷售庫存攀升，開發商加緊推案

3月底的銷售庫存（未銷售的新屋存量）為3,308戶，比2月末增加61戶，但相比去年3月底的2,597戶，多了711戶。庫存增加主要反映出開發商加速供應，以及尚未完全消化的存貨。

從平均價格來看，每戶4,759萬日圓（約新台幣1,044萬元），相比去年同月下跌13.5%。這主要源於供應的戶型結構改變，小坪數投資用物件的大量推出拉低了平均價格。

區域分布仍以大阪為主

從地區別來看，大阪市部佔40.7%，大阪府下26.1%，合計67%。京都市部則佔13.8%，神戶市部7.4%，兵庫縣下10.8%。大阪地區依舊是近畿公寓市場的主要戰場。

值得一提的是，本月沒有任何物件達到即日完售，與去年市場的火熱相比已有所降溫。不過，申請日本政策金融公庫提供的「フラット35」貸款的物件達731戶，佔37%，顯示仍有相當比例的自住客投入市場。

4月預期供應略減，但市場基調穩健

展望4月，不動產經濟研究所預估發售戶數約1,300戶，相比去年4月的1,369戶略低，但仍維持在合理水準。整體而言，近畿圈新屋市場正處於溫和成長的軌道，既不過熱也不衰退。

對於在日本持有或考慮購置近畿地區不動產的台灣人而言，這波市場穩定的買氣和持續上升的單價，意味著這一區域仍具有一定的投資吸引力，尤其是對長期持有的自住客而言。不過，投資用物件的激增也提醒市場參與者應留意泡沫風險。

參考資料來源：不動産経済研究所、3月の近畿圏の新築分譲マンション市場動向を発表 - 日本経済新聞