繼承日本不動產，再也不怕漏掉哪間房？2026年新制度讓房產清查變簡單

從今年2月起，日本繼承時多了一個重要工具

2026年2月，日本正式啟動「所有不動產記錄證明制度」（所有不動産記録証明制度）。這個制度讓民眾可以向法務局申請，一次查出某個人名下登記在全國哪些不動產，取得一份統整清單證明書。對正在處理繼承事務的家屬來說，這是一個相當實用的新工具。

為什麼這個制度的出現有其必要性

日本的不動產登記資料，過去一直是「各地各管」，也就是說每一筆土地或建物的登記資訊，只存在該管轄法務局。如果被繼承人在東京、大阪、名古屋各有房產，家屬必須分別前往三個地方的法務局查詢，才能拼出完整的財產全貌。

問題是，很多人根本不知道長輩在外縣市有沒有持有土地或房屋，尤其老一輩常有「祖先留下來的農地」「年輕時買的老家附近小地」這類情況。漏掉一筆，繼承登記就不完整，日後可能衍生所有權爭議或罰鍰問題。

2024年4月，日本已經正式強制規定：繼承取得不動產，必須在知情後3年以內完成繼承登記，違反者最高可處10萬日圓（約新台幣2.1萬元）罰鍰。在這個強制登記義務的前提下，「要先搞清楚到底有哪些不動產」就成了更迫切的需求，新制度就是在這個背景下推出的。

怎麼申請、費用多少

申請人可以到任何一間法務局窗口提出申請，也可以透過郵寄方式辦理，目前尚未開放網路線上申請。申請時需要提交：申請書、被繼承人的戶籍謄本（用以證明申請人的繼承關係）、申請人的身分證明文件。

費用方面，每份證明書的費用為每筆不動產資訊300日圓（約新台幣63元），如果名下有多筆物件，費用會依件數累加。以一個在東京有2間公寓大廈、埼玉有1筆土地的案例為例，費用為900日圓（約新台幣189元），相當便宜。

申請後，法務局會出具一份「所有不動產記錄證明書」，上面列出該人名下登記的所有不動產清單，包括地番、家屋番號、所在地等基本資訊。這份清單可以作為遺產分割協議的起點，讓後續的繼承登記作業更有依據。

幾個需要注意的地方

這份制度查出來的是「登記上」的不動產，如果物件在過去因為某些原因未辦理登記（例如老舊農村地區的未登記土地），不會出現在清單中。

目前查詢對象以「自然人」為主，也就是針對個人名義持有的不動產；法人名義的部分不在此制度範圍內。

這份證明書本身不等同於「所有權狀」，它只是一份清單資訊，實際繼承移轉還是需要另外辦理登記手續。

申請人原則上限於繼承人本人或其委託的司法書士（代書）、律師等專業人士。

東京媽媽日本不動產觀察

我們在代管實務上接觸過不少台灣屋主的繼承案例，最常聽到的困境就是：「我爸在日本好像有兩間房子，但我不確定還有沒有別的。」過去要回答這個問題，幾乎只能靠翻找老舊文件、詢問當地熟人，或是委託當地司法書士逐一去各法務局查，既耗時又費錢。這個新制度上路之後，至少在「摸底」這個環節省了很多力氣。

對持有日本不動產的台灣屋主來說，我們建議趁這個機會做兩件事：第一，確認你的不動產登記名義是否完整且正確，避免日後繼承時出現漏網之魚；第二，如果你已經是繼承人的身份，或家中長輩在日本有房產，可以考慮提早透過這個制度整理清楚財產清單，不要等到繼承開始後才慌亂尋找。

繼承日本不動產涉及的稅務和法律細節相當繁瑣，包括相續稅的計算、法定繼承人的範圍、非居住者的納稅義務等，都需要提前規劃。我們整理了一篇完整的說明，可以參考中山美穗遺產稅案、不動產繼承困境，另外關於持有階段的稅務整體規劃，也可以看不動產稅金攻略（購買持有出售三階段），先做好功課，繼承才不會變成燙手山芋。

參考資料來源：今年2月から始まった「所有不動産記録証明制度」とは？覚えておきたい相続の時に便利な新制度とポイント - @DIME アットダイム