日本五大不動產商全員改寫獲利新高，2027年3月期合計純益逼近9300億日圓

升息沒有壓垮它們，東京辦公室租金才是主角

日本五大不動產開發商的 2027 年 3 月期（即 2026 年 4 月至 2027 年 3 月）合計純利潤預估達 9,290 億日圓（約新台幣 2,045 億元），較前期成長 4%，且五家全數改寫各自歷史最高純益紀錄。這個結果在市場普遍擔憂日本央行升息壓力的背景下格外突出，因為這五家公司不只撐住了，還繼續擴大獲利。

2026 年 5 月 13 日，三井不動產、三菱地所、住友不動產同日公布業績展望。三井不動產預估純利潤為 2,850 億日圓（約新台幣 627 億元），年增 2%；三菱地所預估 2,350 億日圓（約新台幣 517 億元），年增 6%；住友不動產預估 2,230 億日圓（約新台幣 491 億元），年增 5%。東急不動產控股與野村不動產控股則已在更早前公布展望，同樣達到最高益水準。

東京都心辦公室租金調漲，是抵銷升息的關鍵

五家公司共同指向同一個獲利支柱：東京都心辦公室物件的租金改定正在持續推進。過去幾年東京 A 級辦公室供不應求，租約到期後業主普遍要求調漲，這波租金上修帶來穩定的經常性現金流，有效抵銷了因利率上升而增加的融資成本，讓整體投報率維持在高檔。

日本央行自 2024 年開始調整超寬鬆貨幣政策，市場一度擔憂利率走升會壓縮不動產業者的資金成本、拖累獲利。但從這次五大業者的業績展望來看，辦公室租金的議價能力已經足夠吸收這一塊成本上升。

對台灣不動產投資人的意義

五大業者全體改寫新高的意義，在於確認了東京都心不動產市場目前的基本面仍在擴張週期。大型開發商的辦公室物件本來就不是個人投資人的市場，但這些公司的獲利預估反映的是整個東京都心租金環境的走向。辦公室租金能持續調漲，通常也意味著同區域的住宅租賃市場有相似的支撐力道。

升息對小規模住宅物件的影響方式不同於大型商業不動產，個人投資人的融資成本、物件流動性、租金收益率之間的平衡需要個別評估。但至少從這五家業者的數字來看，「升息讓日本不動產市場整體降溫」這個假設，目前還沒有在業績數字上得到驗證。

東京媽媽日本不動產觀察

這次五大業者同步改寫純益新高，有一個細節值得留意：獲利成長的驅動力是租金調漲，不是資產出售或財務槓桿。這對持有東京都心物件的台灣投資人來說有實際意義，因為租金收益撐起的獲利比一次性出售利益更能反映市場的體質。

我們實際接觸的台灣屋主，不少人在過去一、兩年已經感受到租金議價空間變大，特別是港區、千代田區、新宿區的住宅物件，租約到期換約時要求小幅調漲的成功率明顯比三年前高。這個現象和五大業者辦公室租金改定的邏輯是一樣的，只是規模不同。

升息環境下要不要繼續持有、或這時候進場是否划算，背後的計算比看業者獲利複雜得多。相關的判斷框架可以參考我們整理的 日圓貶值是進場時機嗎（5 個判斷），裡面有具體的收益率試算角度可以對照。

參考資料來源：決算:不動産大手5社すべて純利益最高 27年3月期、金利高を吸収 - 日本経済新聞